中原2006年深圳佳兆业中心全程整合汇报.pptVIP

佳兆业中心全程整合汇报 深圳中原物业顾问有限公司 2006年11月 目录 一、寻找开发方向 二、产品规划建议 三、谁为我们买单 四、项目定位与演绎 一、寻找开发方向 （一）写字楼市场 （二）酒店市场 （三）住宅市场 （四）酒店式公寓市场 （五）综合比较 （六）我们的SWOT分析 （七）结论 1、历年销售租赁情况分析 ２、历年空置率及空置面积分析 ３、2004市场最新供给分析 小结 1、从市场来看：写字楼市场从2002年开始，出现供需两旺局面；随着中心区CBD六大工程的即将启动、地铁的开通，2004、2005年，深圳楼市将是写字楼的激烈竞争时期；预计将呈现供过于求局面 ； 2、中心区写字楼2004-2005年，将独领风骚；任何其它片区推出的任何写字楼，都只能成为市场的配角。而中心区写字楼间的竞争，无疑也将进入白热化状态。 3、从更改用途的可能性来看：如要改写字楼，面临着诸多硬件的限制，如外立面、电梯厅、开间要求等，无法达到5A级写字楼标准。 4、从更改投入成本来看：如一定要改造成写字楼，需投入公共空间装修改造、智能化设施、通讯、布管、网线等多方面投入，据投资策划部估算，成本将达到1.7个亿。是改造用途中投入成本最高的。 5、从回收期及回报率来看：写字楼销售速度缓慢，销售周期拉长，投资回收期增长，风险增大。而回报率相对于别的开发用途，较低。 6、在与CBD相同价位、相同管理费的基础上，本项目缺乏相应客户群支撑： （二）酒店市场——看上去很美 重要特征 １、市场供给情况 2、经营模式 ４、典型个案分析_雅兰酒店 1）、基本资料 项目位置：大梅沙 项目规模：2幢6层；总建筑面积为1.2万多平米 销售均价：14500元/M2 物业管理：发展商自管 2）、主要的操作手法 项目为首个涉外四星级产权式酒店。 利用酒店举行会议、招待会、年会推动整个酒店的客源， 向客户提供淡季入住权和比较优惠的消费折扣 同时通过投资者会介绍较多的客人入住； 项目设立董事会和监事会，并聘请著名的酒店管理公司进行管理。 典型个案分析——东方银座 1）基本资料 项目位置：福田深南大道旁 开盘时间：2003-11-15 项目规模：占地面积6949.50平方米 建筑面积44298.50平方米 销售均价：18000元/平方米 物业管理：瑞雅 物业管理费：9.80元/平方米/月 2）主要营销手法 通过作为重大会议的指定地点、知名公司的高层领导人进行新闻性的宣传，以扩大项目在市场上的影响力。 首次提出了具有投资保障及稳定回报的“产权投资理财”投资模式；首期款投入少，降低投资门槛， 20年后即可收回使用权，另赠送超值VIP卡。 营销手法一:新复合投资模式 营销手法二:一口价投资方案（不分楼层） 1）?投资客 2）周边高档写字楼的高层管理者 3）外企高级商务、商贸人员 4） 私营企业者 5） 政府高层管理者 小结 市场供需较少。由产权式酒店近年的发展来看，其市场需求量较少，销售难度较高。经营状况也较一般。主要客户群是投资一族，但投资客的容量有限，也就决定了市场空间的狭小。 开发商开发经营风险仍偏大：开发商需再次投入较高成本进行酒店的装修与全套家私投入；成本投入增大；同时，如果经营不成功，发展商每年需亏本经营返租。经营风险较大。 （三）居家小户住宅——别说你的眼泪我不在乎 1、小户型市场供需分析 2、小户型市场供需分析 3、小户型市场销售价格分析 小结 （四）酒店式服务公寓——向左走，向右走，左右逢缘 1、2003年酒店式公寓供需状况 2、2004年酒店式公寓供给状况 3、近年市场状况 4、酒店式公寓的经营 酒店式公寓的经营方式出售、出租、租售并举三种。 业采取出售方式，可以尽快收回投资，取得回报，减少市场风险，这是发展商乐于采用的经营方式，实践中为绝大多数发展商所采用。 采取出租方式，投资回收期长，而且存在较大的市场风险。深圳房地产市场一直存在盲目跟风现象，一种物业市场前景好，众多发展商一哄而上，致使该种物业的市场供给量激增，售价和租金亦会下跌；另外，采用出租方式，装修也是困扰发展商的一大难题，不装修没有客户租，带装修又恐不合客户心意，新的客户往往要求新的装修，致使装修更换频繁，给经营管理带来很多麻烦，同时也增大开发商的投入。 租售并举也是酒店式公寓的一种经营模式。通常情况下，发展商都希望将所有户型单位买掉，由业主去打理。采取租售并举，是不得已而为之； ? 5、典型个案分析——名仕阁 2）主要营销手法 ??????? 名仕酒会，邀请香港歌星古巨基先生和纪炎炎小姐莅场献艺； ??????? 心水户型评选活动； ??????? 展销会（深圳、香港同时举行）； ??????? 老带新优惠：免1年物