合富辉煌2010年12月岳阳中航南湖项目发展策划报告.pptVIP

城市概况 城市属性 城市定位 城市人口 现辖2个县级市（临湘市、汨罗市）、4个县（岳阳县、华容县、湘阴县、平江县）、3个城市区（岳阳楼区、君山区、云溪区）和岳阳经济技术开发区（岳阳经济开发区于2010年6月正式升级为国家级经济开发区）、南湖风景区、屈原管理区。 各区资料： 岳阳楼区　面积 304平方千米，人口 55.5万。 君山区　面积 718平方千米，人口 24.4万。 云溪区　面积 417平方千米，人口 16.2万。 　 汨罗市　面积1670平方千米，人口 70.6万。 临湘市　面积1714平方千米，人口 48.2万。 岳阳县　面积2905平方千米，人口 75.9万。 华容县　面积1610平方千米，人口 71.8万。 湘阴县　面积1535平方千米，人口 69.3万。 平江县　面积4118平方千米，人口100.5万。 城市经济——发展进程 城市经济——GDP 城市经济——人均GDP 城市经济——旅游业 城市规划——交通 　 目前，全市已形成了水路、铁路、公路相衔接的交通网络。　 　　 水路　岳阳是长江航运中的重要一站，市区北面的城陵矶港是湖南最大的港口，从上里出发，逆江而上而到重庆，顺江而下可到上海。　 　　 铁路　岳阳老火车站在先锋路，上世纪90年代在城市南北大道----南湖大道最北端新建火车站(为湖南三大列车始发一等站），京广铁路纵贯岳阳，岳阳站每天有近百趟列车开往全国各地，也是湖南唯一地级市能够办理和谐号动车组北上客运业务的城市。从长沙火车站乘早上6：42的K588次空调列车，8：26就可以到达岳阳。　 　 岳阳长江大桥即将竣工，可通往湖北接高速至全国，为湖南省首座长江大桥，排名世界第六。 　　 岳阳洞庭湖大桥位于洞庭湖与长江交汇处，东接岳阳市区洞庭大道和107国道、京珠高速公路，西连省道306线，是国内目前最长的内河公路桥。岳阳洞庭湖大桥是我国首次采用不等高三塔斜拉桥桥型的特大桥，设计先进，施工难度大位居亚洲之首，是湖南省桥梁界的一大科研项目。 　　 武广高铁直贯城东并在岳阳修建二级始发与终到业务的高铁站。于2009年12月26日运营。到武汉只需40分钟到长沙只需20分钟到广州只需3小时。 中型三线城市； 经济强市； 消费活跃型城市； 生态旅游型城市； 外向交通发达型城市； 尚处于工业化进程中第一阶段，未来城市发展空间大； 外来流动人口不足是牵绊城市发展的主要阻力。 区域属性 本案位于南湖分区，是以居住为主功能的城市分区，规划人口40万，占市区总人口的1/4，而用地规模约占到总量的12%。 城市发展方向呈向东发展趋势； 区域属性 项目属性——地块指标 项目属性——交通条件分析 本项目位于岳阳南湖东端，地处岳阳繁华边缘地带，但周边东西主干道岳阳大道（金鹗东路）、南北交通要道白石岭路和107国道都近在咫尺，且地块临近规划道路狮子山路和珍珠山路继滨湖路都已启动建设，不日将整个地块融入岳阳完善的交通体系之中，交通环境良好。 项目属性——配套资源分析 项目属性——外部景观资源分析 毫无疑问，本项目最大的外部资源即南湖所带来的水景观景资源和良好的空气质量 第二个资源即为项目不远处的珍珠山森林公园 可以重点打造的是1.2公里50米宽南湖景观控制带的景观 项目属性——可利用的资源价值分析 总体来看，南湖景观是对本案价值提升最大的资源，珍珠山公园及十五中教育配套均为区域共有型配套，不能作为“独有”型核心价值。 项目属性——居住氛围及配套 本项目位于岳阳南湖东端，地块西面紧邻1.2公里南湖滨湖景观带，内部场地基本平整，地势呈东北高西南低走势，有利于南湖景观视线的打造！ 外部临近地块已有1号地块和凯旋城及天邦珍珠湾等项目开发建设，银监局宿舍已建成，随着本项目开发建设启动，片区将逐步形成一个生活居住氛围浓厚的宜居场所。 周边生活购物配套严重缺乏 城市重点发展的新区； 生态宜居区 外部水景资源优良，在岳阳属中上等景观； 大规模楼盘； 交通便利； 区域配套及居住氛围不佳； 限高带来的容积率偏低使得项目成本增加，并且限高问题对于产品规划有诸多不利。 项目开发问题界定 定位研究三部曲 市场在卖什么？——市场竞争研究 市场需要什么？——客户需求研究 我们可以提供什么给市场？——案例借鉴 8月31日，中国银监会统计部副主任叶燕斐表示，银监会将严格执行国家的宏观调控政策，坚决遏制投机、投资需求。各城市均已执行严厉的房贷政策。 目前，岳阳第二套房贷第三套房贷不同银行在不同楼盘的执行情况有所不同，优质客户大部分仍可批到三套房贷，第三套房贷执行呈明紧暗松。 但总的来说，岳阳房贷政策