2010年中融置业德阳新项目前期产品策划建议方案.pptVIP

业态功能及设置 数量 社区配套商业 银行、邮局 各 1 摄影、冲印店 1-2 美容美发 2-5 药店 1-2 西饼屋 1-2 宠物店或宠物医院 1 干洗店 1-2 特色家居店 1-2 鲜花礼品水果店 1-2 图书音像店 1-2 烟酒专卖 1-2 特色食品店 1-2 水站等其他社区商业服务 若干 地块商业业态建议—社区配套商业 商业规划设计考虑因素 1、社区与外部的接口 这里所说的社区与外部的接口，主要是指交通接口，也就是交通站点在社区的位置。一般来说，交通站点是人流比较集中的地方，社区的居民大都是通过这里进入社区，然后回到家中。因此商业集中在这里可以充分的接触人流，积聚人气。 2、主力店的要求 主力店对于社区商业，尤其是大面积商业的成功是十分重要的，我们认为在明确主力店的业态、招商渠道之后，再进行总体规划设计。可以邀请主力商家参与其中，充分听取他们的意见。 3、注重商业氛围的营造 从设计来看可以从三方面考虑：一是建筑风格，让客户有意愿进来，感受现代气息或情调；二是景观设计，如绿化、雕塑、座椅，丰富空间，让人流连忘返。这种氛围的营造很多都与购物没有关系，但很重要；三是装修风格，装修自然是店铺根据需要自行选择，在不干预商家的前提下，开发商应对装修保留审定权。尤其涉及公共部位的，必须要求商家严格遵循总体规划。 从目前的调研结果看，综合来讲，第二种规划是较好的。这种规划的主要优点在于引导和积聚人流，有利于形成较好的商业氛围，同时将商业与住宅一定程度的分离，避免了商业对住宅的干扰问题。但是如前所述，在主入口设置集中商业的同时，也需要配置一部分分散性的辅助性商业。 需注意的设计细节问题 1、烟道的设计 这是餐饮业必需注意的问题餐饮业对于社区商业十分重要，但是目前大多数社区商业中并不允许餐饮业的进驻，主要是油烟和噪音的缘故。因此在设计中要充分考虑油烟和噪音，使得餐饮业可以存在。 2、洗手间的数量需要根据业态来合理设置比如餐饮业需要的洗手间比美容美发要多。 3、挑高和挑空是十分重要的 这样做不仅仅可以营造空间感而缓解压力，同时也可以使得购物者享受自然光的洗礼。 4、水电气配置，尤其是电，这是社区商业开发中遇到的突出问题 店面大的不一定用电量大，但规划设计往往在确定店面未来经营情况之前，考虑不周就会影响招商。一般来说，开发商会寻求一个综合的参考值。在国家规范的基础上，还要考虑一些业态的特殊需要。比如洗衣店，店面不大，但用电量却可以达到几十千瓦甚至上百千瓦，还有美容美发、超市在电的使用上要求都较高。因此我们在做商业设计时就事先确定位置并做功能配置。 5、商铺开间 开间跟业态有关系：150－200平方米的空间比较合适做餐饮，但用来做书店就显大了。做商业规划之前要先设定业态分布，这样确定开间就可能比较合理。在社区店面面积测算上，大概餐饮、超市在150－200平方米左右，其他业态店面在60－70平方米左右。 6、室外公共照明 商业活动不但在白天比较频繁，晚上也很重要。在公共照明上，往往不注重前期的设计。要营造商业氛围和烘托社区形象，室外的公共照明起着非常重要的作用。 车位建议 3 在售楼盘车位分析 所属板块 项目名称 车位比 车位售价（万/个） 车位租价（元/月） 车位性质 黄河片区 万兴魅力城·湖景湾 1：1 未定 未定 租/售 旌南片区 凯丽景湖 1：0.8 8 未定 租/售 CLD未来城·三期 1：0.6 未定 未定 租/售 旌东片区 明源国际3期·景致 1：0.6 11 未定 租/售 文泰·郎域 1：1 未定 未定 租/售 印象戛纳·青云上 1：0.5 未定 未定 租/售 经济技术开发区 明康·华庭阳光 1：0.6 5-10 未定 租/售 片区车位比相差较大，一半以上车位比较低，大多数为1：0.5，但万兴魅力城和文泰·郎域已经达到1：1的比例，两个楼盘均分地上和地下车位，拥有足够车位。区域内项目的车位现暂定为可租可售，其中售价偏高，大概都在8万上下不等，租金则未定。 建议本项目的车位比定位0.7—0.8之间，分为地上和地下两种。地面分为绿地停车场和一层架空层停车场。因地下停车场造价昂贵，而车位售价不高，几乎是微利、甚至是无利可图，建议地下停车场只建一层。 外立面建议 4 Art Deco风格的建筑 多采用塔楼式退台、对称的构图、刚柔并济的横竖线条、流畅的圆形舷窗和圆弧形转角、丰富的浮雕、强调材料的高贵质感与光泽；色彩设计中运用鲜艳的纯色、对比色和金属色，追求强烈、华美的视觉印象。 国内案例：上海公馆77项目 Art Deco的设计风格：流畅而锐利的线条、优美的几何造型及简洁的色系，强调数学性和动能感。 Art Deco建筑最大的特点：简洁，讲求