2011四川泸县综合项目80万㎡全能综合体地块定位方案.pptVIP

2. 市场研究 2.1 宏观背景 2.2 土地市场 2.3 住宅市场 2.4 工业用房市场 2.5 商业市场 2.6 酒店用房市场 2.7 市场研究小结 泸县、泸州地区工业厂房项目企业享受优惠待遇 入驻企业必须在当地进行工商注册 当地政府留税收第一年返50%，第二年返30%，第三年返10% 泸县、泸州地区生产要素成本 泸州地区生产工人工资800-1400元/月，一般管理人员1200-2000元/月。 泸州地区工业厂房普遍建造成本 项目类型 综合单方造价㎡ 轻钢结构厂房直接造价 450 砖混结构厂房直接造价 650 全框架厂房直接造价 800 2. 市场研究 2.1 宏观背景 2.2 土地市场 2.3 住宅市场 2.4 工业用房市场 2.5 商业市场 2.6 酒店用房市场 2.7 市场研究小结 本节要点：目前产品供应量少，租金低靡，但泸县标准厂房的租售市场正在形成 产品供应 整个泸县区域，待7月底，仅有坤羽实业公司约1万㎡标准厂房可供出租。 目前，整个泸县无标准厂房可供出售。 预计在泸县产业园D区（钢材交易市场）相关项目推出之后，泸县工业用房的租务市场将会出现显著的增加 泸州江阳区工业地产项目供应较为集中，目前尚有约20-25万㎡标准厂房可供租售，由此，对泸县的工业地产市场构成直接的竞争影响。 市场需求 开发特点 在产品需求上，泸县目前对标准厂房有需求的企业多为中小型企业 产业类别上，以“电子、包装、服装”等行业居多 在面积需求上以500至1500㎡的需求面积居多。 目前泸县地区尚无可售产权的工业用房 出租价格上，价格区间为5至10元/㎡之间。与泸州江阳地区相比，其租赁价格低30-40%。 随着泸县“工业强县” 区域知名度的日益提升，泸县地区标准厂房的租金将会出现持续上升的过程。 从泸县工业地产的开发投资角度来看，其工业地产的开发投资特点是，投资回收期过长，主要依靠厂房出租收益来回收投资 目前租金收益尽管稳定（出租率较高），但租金较低，以泸县坤羽公司开发的工业厂房项目为例，其投资回收期在20年以上。 泸县工业用房市场小结 2. 市场研究 2.1 宏观背景 2.2 土地市场 2.3 住宅市场 2.4 工业用房市场 2.5 商业用房市场 2.6 酒店用房市场 2.7 市场研究小结 尽管成交总量不大，但泸县商业物业成交量呈现显著的逐年攀升态势。 本节要点：泸县商业物业市场需求看好，成交总量逐年攀升。福集镇典型商业成交均价递增迅猛。 从福集镇典型楼盘的成交均价来看，其成交均价出现稳步递增的态势。 泸州新增商业物业历年供需及价格走势 2. 市场研究 2.1 宏观背景 2.2 土地市场 2.3 住宅市场 2.4 工业用房市场 2.5 商业用房市场 2.6 酒店用房市场 2.7 市场研究小结 本节要点： 泸州县城福集镇主要商业街道 ——“创业街”的业态、租金现状 本节要点：业种偏向中低端商品，以服饰、鞋类为主要业种构成 目前租金区间：30至50元/㎡/月 目前商铺空置率：约5% 以中、中偏低档次的商品为主要特征 业态最多的是服装、其次是鞋类，百货类商品占第三位，大小副食店 该路段上商铺面积在30~45平米的商铺转让费在1~1.5万元。 2. 市场研究 2.1 宏观背景 2.2 土地市场 2.3 住宅市场 2.4 工业用房市场 2.5 商业用房市场 2.6 酒店用房市场 2.7 市场研究小结 本节要点： 泸州县城福集镇主要商业街道——“和平街”的业态、租金现状 本节要点：五金电器、摩托摩配专业市场集中商业区 目前租金区间：16~28元/月㎡ 目前商铺空置率：10% 以五金电器专营店和摩托（自行车）等专业市场为主要业种特色 毗邻住宅集中区，周边常住人口较为集中，零散小百货、副食品零售市场较为集中 2. 市场研究 2.1 宏观背景 2.2 土地市场 2.3 住宅市场 2.4 工业用房市场 2.5 商业用房市场 2.6 酒店用房市场 2.7 市场研究小结 本节要点： 泸州县城福集镇主要商业街道——“滨河街”的业态、租金现状 本节要点：泸县餐饮、休闲、娱乐业的“南滨路” 目前租金区间：8~12元/月㎡ 目前商铺空置率：约20% 沿道路一侧社区底商而建，基于社区配套和滨河景观因素，该区域内大中高档型餐饮业较为发达，已经形成一定规模 除餐饮业之外，休闲娱乐业也是泸县最集中、发达的商业街区之一 2. 市场研究 2.1 宏观背景 2.2 土地市场 2.3 住宅市场 2.4 工业用房市场 2.5 商业用房市场 2.6 酒店用房市场 2.7 市场研究小结 本节要点： 泸州县城福集镇主要商业街道——“玉蟾大道”的业态、租金现状 本节要点：泸县建材、五金专卖市场一条街，保险金融业的集中商务区 目前租金区间：12~18元/月㎡ 目