2010年11月河北廊坊地块市场调研及定位报告3.pptVIP

地块分析 项目四至 北 基地状况 该地块位于廊坊市城北区域，广阳道与裕华路交汇处，东面为华厦经典，南面为第八大街，西面为馨境界，北面为市政府。总建面为25万㎡，其中商品房约7万余平米，商业6.8万㎡ 。 有利因素分析： 1、周边小区林立，配套成熟。 2、地势平整、较为方正，有利于整体规划。 不利因素分析： 1、项目旁边为热电厂，会产生大量粉尘，对住宅有严重影响。 2、项目为旧城改造，缺乏天然景观。 地块分析 思 维 导 图 思 维 导 图 市场调研 项目定位 微观市场分析 宏观市场分析 项目地块分析 项目SWOT分析 项目定位 廊坊市场调研 优势分析(Strengths) 项目位于广阳道与裕华路交汇处。广阳道是贯穿廊坊东西的城市主干道，裕华路也将在近期拓宽成为30米，多路公交经过此地，道路四通八达、极其便捷。 交通优势 廊坊与北京同城一体化建设越来越快，因此廊坊的未来前景很好，发展潜力巨大。作为廊坊经济支柱的房地产业将迎来更大的发展空间，我项目也因此而受益。 城市前景 此地段离廊坊市商业中心仅2-3公里，开车仅需5分钟，可谓近在咫尺。周边多为住宅小区，市政府也仅与项目一路之隔，市政配套比较完善。 地段成熟 SWOT分析 劣势分析（Weaknesses） 项目住宅总体量不到14万方，其中安置房约占一半。过多的回迁户将会降低项目品质感，从而影响项目销售价格。 安置房影响 受政府约束 项目与廊坊市政府办公大楼隔路相对，不到50米距离。离政府办公大楼如此之近，使我项目在规划设计等多方面将受到诸多限制与约束。 SWOT分析 项目南面是供热厂，会产生大量的粉尘，污染环境，对我项目特别是南面的住宅影响极大。 环境劣势 机会点分析（Opportunities） 廊坊离北京仅仅几十公里，在不远的将来北京和廊坊之间的轨道交通将正式贯通，也就说廊坊到北京仅需要10-20分钟。相对于北京楼盘动则数万每平米的售价，我项目在销售价格上有极大的优势，将吸引北京的客户前来投资消费。 价值洼地 高起点，形象佳 SWOT分析 项目有着准确、科学的规划，定位，业态划分，起点高，形象佳，为我项目抢占了先机。 建议本项目引进知名连锁主力店。主力店的进驻对于本项目具备非常重要的意义，其不仅对整个项目的形象和价值起到提升，更对项目的价值和带动起到积极因素，同时其强大的聚客能力是项目商业能够永续经营的有力保障。 主力店优势 简介：嘉都TIME位于廊坊市香河县市中心，72万平米时尚生活王国。23万平米镏金商圈，顶级时尚商业领地，萃并一线国际潮流。 　　嘉都TIME，坐拥黄金地段，人居潜力无限。家乐福、红星美凯龙两大商业巨头进驻，精品商业街美食、酒吧、服饰、美容、娱乐休闲等时尚潮流品牌店云集，繁华尽揽，生活由心。 开发商：香河县城镇房地产综合开发有限公司 建筑面积： 727301平方米 占地面积： 348030平方米 开盘时间：2010年年底 容积率： 2.0 绿化率： 46.7% 交通状况： 公交线路2、8、12、14路，朝阳长途汽车分站 地理位置：廊坊市广阳道董村商业街，地处广阳路与新源路交汇处。 嘉都TIME （未售） 廊坊商业地产调研 1、据了解嘉都TIME正在洽谈红星美凯龙、家乐福，两大商业巨头的进驻对廊坊商业，尤其是向北区域商业产生较大影响。 2、嘉都TIME与本项目同在广阳路上，属于同一商业板块。主力店家乐福是否成功引进关系到项目之间竞争条件的优劣。如果嘉都TIME成功引进家乐福，以品牌实力2公里的核心商圈为底线，将对本案构成非常严重的竞争威胁。（本案距嘉都TIME仅约1000米） 3、从经营业态上来讲，嘉都TIME同样是选择以主力店+精品商业街打造餐饮休闲娱乐集一体的形式，本案与其同质化较高；从商业规模来讲，嘉都TIME商业规划23万㎡，远远大于本项目商业体量；从长远来看，本项目业态定位需从差异化、小而精的角度去思考。 5、嘉都TIME目前已经进入主力店招商阶段，项目于2010年年底开盘，从入市时间上本案仍然处于不利，其抢先一步分流北部片区客户。 综述：嘉都TIME目前处于项目前期，后续进展仍须密切关注。 嘉都TIME （未售） 廊坊商业地产调研 简介：新福家是市、区两级政府的重点惠民工程，坐落于廊坊市北凤道阿尔卡迪亚小区正南。项目总占地面积约6.8万平方米，总建筑面积约20万平方米，整体定位是以便民购物、休闲、娱乐、餐饮、高端生活配套为主的商业聚集区。 开发商：欣坊地产开发有限公司 地理位置：廊坊市广阳区，坐落在北凤道，东邻市文化艺术中心和体育中心，西邻廊坊市政府新址。） 结构布局：A区（A座、B座、C座、D座楼） B区(五星级酒店式公寓、五星级写字楼） 占地面积：68000平方米 建筑面积：2000