2007惠州市云兴项目发展建议与价值评估.pptVIP

客户定位——目标客户 目标客户描述 收益分析 销售收入合计: 10502.67+4640=15142.98（万元） 总投入成本: 8466.73+15142.98×16.5％＝10965.32（万元） 利润: 15142.98-10965.32=4177.66（万元） 投资利润率: 4177.66÷10965.32×100%=38.10％（万元） 保本楼面单价 10965.32÷3.9=2811（元/平方米） 收益分析 容积率区别对利润的影响 4177.66－ 2942.36＝1235.3(万元) 容积率高,利润高. (4.8) (3.5) 投资敏感性分析 住宅均价按10％增长的微动，使整个项目的利润增长幅度加大，而针对惠州市 场，以上宏观、微观分析惠州房价将有所会继续上涨，江北片区居住环境及配 套的完整，房价可能升在5000元/平方米以上，400万的投入，5000万的收益。 2891.64 5834.01 9195.13 15029.14 5800 50% 5070 6 2313.32 5255.68 9080.85 14336.53 5800 40% 4732 5 1734.99 4677.35 8966.57 13643.92 5800 30% 4394 4 1156.66 4099.02 8852.29 12951.31 5800 20% 4056 3 578.33 3520.69 8738.01 12258.70 5800 10% 3718 2 0 2942.36 8623.73 11566.09 5800 0% 3380 1 利润增长(万元) 投资利润(万元) 成本合计(万元) 销售收入(万元) 商业均价 增长幅度 住宅均价 序号 投入400万，收益5000万 营销执行策略 营销指导原则 一切以快速回笼资金及尽可能销售完成所有可售标的为最终目标。 经过百业对整体市场环境预估分析，建议开发期在2008年下半年动工，于2009年面市 ，借2010年省运会契机取得营销工作全面胜利的丰硕成果。 营销指导原则 08.7 08.10 09.5 09.11 开 盘 日 工程建设期 前期准备期 09.4 工程封顶 竣工验收 09.10 工程奠基 销售蓄客期 强销期 热销期 外墙、配套安装 09.8 09.2 市场研究分析、营销准备期 自有资金 前期投入 承建商带资 承建商带资 营销费用支出 销售收入 资金链、营销节点 ——以品牌策略树立市场形象实现利润最大化 概念创新引领市场 1 核心优势创造价值 2 品牌价值缔造未来 3 品牌策略 项目LOGO展示 放量预期 万科 占地面积：151298㎡ 容积率：2.5 总建筑面积：327550㎡ 商业面积：14000㎡ 光耀荷兰郡 位置：小金口金源工业区 占地面积：35000㎡ 容积率：3 总建筑面积：100000㎡ 城市绿兴 位置：江北24号小区 占地面积：18580㎡ 容积率：3.5 总建筑面积：63941㎡ 金宝山庄 位置：小金口镇小铁管理区 占地面积：220000㎡ 容积率：3 总建筑面积：330000㎡ 火车站片区附近在未来两年内放量将是50万 平方左右，由于各项目所定位的不同，以及 项目距离的影响，故对于本项目潜在客户群 不产生冲突。 楼盘分析 随着近两年江北市场的放量增大，市场存在一定的空置存量，未来一年内市场压力依然存在; 随着房地产市场的成熟，置业者的理性，对于产品各方面的细节要求更加严格，加强项目设计主观势在必行; 开发商注重建筑的立面、小区环境、配套等细节化; 人文景观、住宅舒适度、高品质生活享受在市场上存在钢性需求。 随着江北居住环境改善、周边配套的完善，未来江北片区必将成为惠州市场的生活焦点。 Part4 What can we do ? 项目定位 ●总体战略 ●总体定位 ●定位细分 项目需要超越竞争，为了即保证利润最大化又减小资金的运作压力，必须在产品创新，创造全新的价值，突破传统竞争 ！ 竞争要素 重要性 价值链 区域 景观 产品 创新 规划 容积率 价格 形象 交通 项目 附加 竞争维持 竞争弱化 竞争强化 战略总纲 战略高度 火车北站片区领头羊 整体定位 精品舒适住宅 价值定位 追求商业及住宅互补 形象定位 火车北站名片楼盘 战略总纲-项目属性 ——他是火车站片区最佳高档住宅小区 他是提升片区居住新标准楼盘 他是提高片区生活新标准楼盘 他是打造最佳人居生活的高品质楼盘 Part 4 What can we do ? 项目定位 ●总体战略 ●总体定位 ●产品建议 黄冈中学、田家炳 中学、商业学校、 警察学校、富民小