丹桂国际花卉城营销策略与产品定位提报4.pptVIP

135-140平米四居 两梯两户，南北通透； 全明设计，除起居、卧室外，厨房及主、次卫均有直接采光面； 独立玄关设计； 强调主卧的舒适度，南向及侧向均设置采光阳台； 多重阳台的设置，提升产品附加值及舒适度。 报建面积为110-120平米的三居，通过多重阳台+入户花园的赠送，实际面积达130-140平米。 报建面积为95-100平米的两居，通过多重阳台+飘窗的赠送，实际面积达100-110平米。 《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 项目Ⅱ期产品定位 Part 4 Ⅱ期营销策略 Ⅱ期产品组合及定位 Ⅱ期基于全盘 Ⅱ期基于全盘 项目Ⅱ期基于全盘 最有优势的华中交易市场 一期 花卉市场成熟 住宅入住 关注度建立 借势 提升 巩固 二期 未来两-三年华中最有资源优势的花卉、稀缺家具交易展示平台！ 项目Ⅱ期产品定位 Part 4 Ⅱ期营销策略 Ⅱ期基于全盘 Ⅱ期产品组合及定位 Ⅱ期产品组合及定位 满足市场快速去化，实现溢价的需求； 充分利用项目扼守京山交通要塞的优势，建设实用、美观的标志性建筑，形成地标； 以专业市场为驱动：与一期国际花卉城相呼应的同时，形成更为高端的商业市场，提升项目整体档次，树立城市形象； 舒适宜居原则：多角度全方面强调项目的高品质及居住的舒适性，如创新的退层洋房产品、一梯二户的板式楼型、加强景观营造等； 高附加值原则：通过入户花园、阳台、飘窗等多重赠送面积方式，提升产品附加值。 项目Ⅱ期产品组合及定位 整体定位原则 位于京山县新市镇与新阳大道交汇处南面沿线420米长水渠、高压线工程保护范围（对面）。 -东为工业新城—八里途开发区， -南邻大龙金都花园二、四期工程， -西与京山丹桂国际花卉城一期工程接壤， -北为春风长途客运站和东客运站，以新阳大道为界。 二期 新 市 大 道 春风长途客运站和东客运站 八里途开发区 金都花园二、四期 本案一期 春风长途客运、东客运 项目Ⅱ期产品组合及定位 地块价值分析 重要指标： -二期工程拟建筑70000㎡， -容积率3， -绿化率40%， -建筑高度控制100米以内。 项目虽未处城市核心区域，但扼守城市交通要脉，同时延街面长，昭示性强利于商业价值高，住宅物业需规避噪音弊端。 土地效力分析 4187 4491 4230 6636 6131 4719 4480 土地效力 31% 69% 178% 281% 206% 232% 295% 利润率 37807 40553 38196 59923 55359 42615 40452 税前利润额 120218 58777 21402 21347 26814 18337 13728 总成本 2300 2600 3000 10000 13000 15000 20000 市场价格 368725 210700 99330 81270 79013 50794 33863 总建筑面积 52675 30100 0 0 15803 10159 6773 地下面积 316050 180600 99330 81270 63210 40635 27090 地上建筑面积 3.5 2 1.1 0.9 0.7 0.45 0.3 容积率 高层 小高层 洋房 叠拼 联排 双拼 独栋 产品类型 土地效力分析：是假设在项目用地上只排布一种产品的情况下，在给定的市场价格条件下，每种物业类型的单方利润率的分析，土地效力越高说明该种物业类型的收益性越好。 项目Ⅱ期产品组合及定位 土地效力分析 通过土地效力分析可以看出在目前的市场价格条件下，叠拼和联排产品的土地效力最高，洋房、小高层其次。 高层由于建安成本高，地下面积多，市场价格低，土地效力最低 项目Ⅱ期产品组合及定位 由于本项目二期产品是在一年以后入市，根据竞争板块在售项目的价格增幅情况，平均每种产品年均价格涨幅200-500元/平方米 高层产品土地效力对价格变化的敏感性最高，当多层产品价格提高1000元左右时，土地效力在所有产品中最高 多层 叠拼 联排 高层 双拼 独栋 项目Ⅱ期产品组合及定位 市场分析：受可供应土地大影响，市场对多层产品接受度高 开发模式：二期产品在一期基础上升级，价值拉升 土地效力：商业是实现土地效益的最佳途径 物业配比建议 25-30%商业 + 70-75%多层 （花园洋房） 扩大商业面积，通过商业树立项目高端形象，升级产品品质，拔升项目档次 多层产品市场主流产品，快速回款，实现项目现金流，在价格快速提升后，实现利润最大化 项目Ⅱ期产品组合及定位 物业配比价值判断 商业先行 营销 策略 结合一期造势 树立城市标杆 大盘整合 2-3层退台 2楼