2010年11月河北廊坊地块市场调研及定位报告5.pptVIP

前期招商:主力店的引进会给投资者和准经营者极大的信心支持。 后期经营:主力店是整个商场人气的必要保证，活络商业氛围。通过自己的品牌和影响力，形成巨大的消费磁场，带动和提升商场其他店面的经营，旺场经营，实现商业长远利益最大化。 项目销售:主力店的进驻其品牌效应和号召力以及吸引人流量的能力将大大增强商场的价值，容易提高其他商铺的销售单价，从而带动整个项目价值的提升，实现价值最大化。 鼎泰建议： 项目销售建议采用返租销售的模式，要求客户委托经营管理15年，前三年包租，后12年按实际出租租金给予客户。这样不仅可以减少客户投资风险，也为了项目后续招商的顺利，更可以为开发商缓解更多的后续经营压力。 由于我项目定位包括餐饮娱乐，因此购买客户群和租赁客户群不是同一群体，考虑到餐饮娱乐行业的特殊性，我司建议项目设定的返租年限可以适当延长，初步定为5年。 根据需求决定业态规划 规划及业态定位 项目所要营造的商业先锋形象必须通过差异化打造。建议采用玻璃幕墙，整体打造商业中心的现代感、体验式休闲娱乐购物气氛。增加商场的通透感，营造购物舒适通透环境，可以在一定程度上增加顾客光顾店铺的数量。 根据需求决定业态规划 规划及业态定位 科学的商业建筑室内、室外人流系统的规划，空间布局流畅统一，在交通动线上主动引导人流走向，能够较好的避免商铺人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。 根据需求决定业态规划 规划及业态定位 商业业态的整体布局要做到因地制宜，还必须在功能上满足商业的三个基本步骤： 第一步：聚客，吸引消费者来 第二步：留客，让消费者停留 第三步：悦客，让消费者满意 观光 休闲 体验 根据需求决定业态规划 规划及业态定位 效果示意图 效果示意图 住宅定位 案名建议 产品规划 产品定位 客户定位 客户定位——找·有的放矢 客户类型细分：职业· 年龄· 家庭人口构成· 家庭年收入· 拥有私家车·子女状况· 区域分布· 国籍 购买动机细分： 改善居住条件·投资回报角度·投资·外界因素 品牌认知类型细分：报纸广告或新闻· 电台广告或新闻· 熟人介绍· 电视广告或新闻· 物业周边居民· 路牌· 车体· 直销 理想产品细分 ：理想产品中有两个主要影响因素：产品基本特性定位和心理偏好。 案名建议 本项目客户初步描述—— 高薪及中产阶层是市场的消费主力 超富阶层 职业投资客、企业高管和商业经营者 500万以上 中产阶层 30万以上 高薪阶层 泛公务员，企业技术人员、管理人员、小业主等 年收入20万以上 有稳定收入的阶层及80后结婚置业一族等 年收入10万以上 阶层 职业 家庭资产/收入 区域 北京 廊坊 中等阶层 企业经营者 廊坊 廊坊 案名建议 根据目前廊坊房地产市场实情和发展态势，并结合本项目的各项因素（包括优势、劣势、机会点及威胁）的综合分析，项目深度访谈分析等等调查研究，我们认为本项目的目标客户群主要有： 目标客户定位细分： 板块一：在廊坊生活和工作的相关人士，主要包括 城区内任职于事业单位的公务员 学校教务人员 私营业主 板块二：看重片区潜力、独具慧眼的投资人士 政府公务员 有一定积蓄的企业白领 企业中、高层管理者 银行职员、医生、律师、教师等高收入人群 板块三：北京/天津 目前在北京四至六环工作居住的并靠近廊坊相关人士 目前工作居住在天津离廊坊较劲的人士 案名建议 思 维 导 图 思 维 导 图 住宅定位 商业定位 市场调研 项目定位 微观市场分析 宏观市场分析 项目地块分析 项目SWOT分析 项目定位 廊坊市场调研 商业定位 市场定位 规划及业态定位 案名建议 客户定位 站在项目角度：我们是谁？我们怎么表现和阐释我们自己？ 项目定位就是如何向外界推广本项目…… 项目定位推导 项目定位推导依据 项目定位对于项目的成功与否，至关重要。我司认为本项目的项目定位，应从以下因素考量： 廊坊商业市场现状 消费者需求特征 项目自身属性 . 思路出发点 项目具体定位 市场定位 项目定位推导 结合廊坊商业整体状况定位 项目定位推导 廊坊位于北京和天津之间，到两大城市所需时间仅需30分钟到1小时左右。其特殊的地理位置决定了其商业的成熟发达。纵观廊坊商业发展成熟完善，各类商业都有，并且经营状况都较好。如有商业街，典型的代表为第一大街到第八大街；生活超市类，京客隆、人人乐、沃尔玛；百货类商场，明珠广场、新朝阳；主题类商场，如宏昌电子城和顶好电子城等。 目前廊坊百货类市场经营状况都较好，但其形象展示方面有待提高，品牌精品店较少，缺乏国内一线品牌。 我司认为，项目定位可借势廊坊零售产业，充分利用成熟产业链、成熟商圈、客源稳定等有利条件基础上，拔高项目形象或互补性市场定位，再辅助以实际可行的营销手段就一定能获