2010年南昌滨江项目运营蓝本初案.pptVIP

紫金城属本区域目前的绝对标杆，商业街设计气氛好 项目自我配套完善，是未来的生活明星之作。 也是本案借势跟随者 2010年09月20日讯 预计明年推出100㎡二房、三房 2010年08月18日讯 3#在售，以150三房、182㎡四房为主，均价7200元/㎡。下批房源时间待定。 2010年07月15日讯 紫金城在售为3#楼高层房源，以149-152㎡三房、182㎡四房为主，毛坯发售，均价7000元/㎡，该批房源交付时间为2011年9-10月，全款享受97折优惠，按揭享受99折优惠 大户型抗性经过销售显现，预计明天上市产品面积压小！ 版块内属于断货阶段 本区域有始以单位集资房为主，没有被大量的市场化运作激活，加上本区域土地供应的有限，所以并非城市发展的主流方向，也并非房地产发展的热版块。 随着早期碧水、聆江、龙泉湾、外滩铭座等楼盘开发，本区域已形成良好的城市改造现由紫金城的大盘拉动，商业载体的供托，已然渐渐趋于成熟。 本项目周边3公里内，仅紫金城红郡剩余少量大户，并无产品供应，现版块内属断货阶段。 小结： 区域版块市场结论： 1、版块价值已然激活 2、以紫金城为大盘影响力，借东风而航行 3、区域居住环境、配套渐趋成熟 4、版块市场房价居高平稳 5、竞争格局相对规范成熟、健康 6、供应盘不算多，购买者选择沙漏少 7、是介入开发的时机 小地、小盘，跟随性战略，做出自我个性，稳扎稳打 第四章 CHAPTER4 资源价值 无敌江景，一线临水，与江水同源，与山河同唱，渔唱晚渡，低调的奢华故乡 区位价值 滨江路沿线，富大有路，高规格景观大道，100万平米大盘紫金城正对面 交通价值 项目属性 占地4000平方米 容积率：4 总建筑面积：1.6万平方米 体量小，配套无优势,借势成为必然 开发策略制定 《项目运营一》 高举高打、强势品牌入市、做精品豪宅 70席空中别墅 220平米一套，楼中楼复式楼、精装大宅 配套：3000米地下（人防+2000会所+车库） 产品定位 精装售价8200元=1.31亿 成本：8500万，毛利润：3850万 开发赢利测算一： 占地(m2) 容积率 总建面 建设综合成本 公共环境综合成本 园林成本 精装成本 推广费用 预售价 总销售额 总成本 赢利 4000 4 16000 3200 500 400 1200 7872000 8200 13120000038528000 土地价无法估算 未含商铺收入 规划设计： 建筑：18层双子座，两栋 ，一梯两户， 住宅： 16层住宅： 平层460平米，共16层一栋：7360平方米（设计赠送面积第层30平左右） 两栋共：14720平米 送面积共：960平 产权面积：13760平 商业：一层二层商业裙楼：2240平米（物业用房，会所、商业办公等） 车库人防：2400平米 80个车位 《项目运营二》 平实出牌、稳扎稳打、低调借势、吃二线客群 常规路线 中小户 130平三房，100平二房，60平一房，中端开发 配套：3000米地下（人防+1000会所+车库） 产品定位 占地(m2) 容积率 总建面 建设综合成本 公共环境综合成本 园林成本 精装成本 推广费用 预售价 总销售额 总成本 赢利 4000 4 16000 3000 300 300 0 7280000 6500 10400000039120000 开发赢利测算二： 毛胚均价6500元=1.04亿 成本：5760万，毛利润：3912万 未含商铺收入 产品设计建议 沿街面，对外展示面在视觉与空间，注意建筑与人的互动与亲和，色彩营造提升档次感，提升议价空间及客源争夺 造型 色感 力量型,坚石品质 内敛高档、清新雅致 楼体外观造型与色彩 楼体外观造型与色彩 沿街面，对外展示面在视觉与空间，注意建筑与人的互动与亲和，色彩营造提升档次感，提升议价空间及客源争夺。 面子工程，提升档次 亲和力营造 石材木材应用 色感 力量型,坚石品质 内敛高档 规划委托建议：风格定位 １＼北欧简约风格，体现质感与块面 ２＼色彩偏暖色调偏黑材质点缀，吻合滨江路灰色 天际线的反差，抗陈旧性好．突围周边楼盘 我们的沿街面：10０米做出精彩文章 线形规划思想： 从直线变成“Ｕ型”回流线规划，沿长商业线，创造舒适商业空间，提高商业使用面积，同时提升赢利线。 商业运营规划： 加强文化载体，提高玩味情景化、情趣化，营造动感地带。 精彩只因与精彩同行 小盘，做小天地，小玩味 现场体验，全面激活购买欲望． 总结论： 1、以上两种运营方式，树立品牌，造就楼盘品质，巩固品牌的力量； 2、为以后开发项目打好基础，出品牌、出人才、出人气； 3、同时抢夺中高端客户群