2010桂林坤龙·绿源雅居营销策划提案.pptVIP

鑫源广场 二、 项目的理解及思考(价值点梳理） 对价值点做个简单的梳理 蕴涵升值空间 区域发展前景好 地段 居住舒适感 生活成本低 利益点 户型合理 得房率高 完善配套 便利生活 支撑点 产品（具备或可争取） 层面 项目客户定位 客户认知 我们的客群在哪里？ 三、 项目客户定位 临桂楼盘规划设计、建筑设计、景观设计、主要配套情况 房地产市场 多采用南北朝向行列式规划布局； 多为一梯两户多层、小高层，部分一梯四户、一梯三户小高层； 道路系统多采用人车分流或半人车分流； 部分产品一层架空 规划设计 大型项目拥有自身完善配套，甚至可以辐射区域的配套； 中小型项目以市政配套为主。 追求低建筑密度，高绿化率； 多设有主题景观和水景； 园林设计停留在表面，没有层次感，不细致。 发展前期建筑形式以低层、多层为主；现阶段以小高层为主，部分多层、高层；后期将以小高层、高层为主； 建筑风格上多采用现代风格，部分中式风格； 外立面方面，视觉感觉新意较少。 建筑设计 配套 景观设计 本地的生意人、泛公务员刚性需求群体是现阶段的主要客群 房地产市场 客户主要以临桂县客户为主，桂林市内客户仅占部分，市外客户极少； 客户年龄段主要以31岁-40岁中青年客户为主； 置业目的多为自住，也有小部分投资客，投资客多来自桂林市及市外； 从客户职业上看，生意人和泛公务员群体占据极大份额。 临桂房地产板块印象 房地产市场 西城印象—— 城市发展落后，生活配套、商业配套低档；传销人员众多； 区域规划起点高，众多项目在建，发展前景广阔； 房地产发展—— 发展初期以天地楼形式为主，部分小规模项目建成交楼，05年众多大盘陆续进入开发； 未来桂林新区，受关注度高。 供应面：未来市场供应量充足 06年 07年 08年 09年 10年 11年 奥林匹克花园 碧园印象桂林 总建面60万平米，后期80㎡-90㎡两房，110㎡-130㎡三房 长岛16区 总建面120万平米，后期100㎡-130㎡三房为主 大龙新天地 总建面18万平米，以100㎡-120㎡三房，135㎡以上四房为主 总建面26万平米，130－145平米三房为主 其他预计 总建面8万平米，以60㎡-80㎡产品为主 金水湾境界 总建面5.5万平米，70㎡-90㎡产品 总建面约17万，100㎡-120㎡三房 预计至2013年年中新增10万平米（建面） 碧园香樟林 总建面26万，后期100㎡-130㎡三房为主 远辰国际新城 总建面80万平米，后期80㎡-90㎡两房，110㎡-130㎡三房 山水凤凰城 总建面160万平米， 后期80㎡-90㎡两房，110㎡-130㎡三房，99栋别墅 13年 12年 富景海派 都市心语 2010年以后市场平均供应面积预计超过60万平米 未来市场预测 未来主要客户来源判定——桂林市内客户逐渐增多，投资客短期内增多 未来市场预测 桂林市事业单位人员（政府部门、银行、学校和医院等） 桂林市个体工商户 临桂居民 桂林周边县镇居民 市外客户 接下来， 让我们梳理一下2010年1-7月市场情况…… 总体市场环境之2010 楼市情况 2010年4月成交均价突破4千后，受到新政影响价格回调明显，但仍维持高位运行。 一、 市场及区域环境研究 总体市场环境之2010 楼市情况 桂林楼市成交量上涨的步伐停在了今年3月 ，5月份新政实施后市场供应量减少，成交量持续走低，7月份成为今年以来成交量最糟糕的月份 一、 市场及区域环境研究 2010年桂林全年预计推地总量7925亩，下半年，还将有3600多亩的土地集体入市，而受国家出台的与土地出让相关的政策的影响，比如提高土地出让保证金比例、提高拿地首付比例等，今年桂林的推地目标能否顺利实现，下半年房地产市场的走向将起到至关重要的作用。已经出让的福达地块、良丰农场、雁山校区北侧和东侧等多幅经营性地块，总量达4243.96多亩，前7个月的推地总量已超过全年计划的50%。 总体市场环境之2010 土地情况 2010年3月15日，临桂世纪大道北侧8号地块以总价2534万元，9510元/平米成交，按照规划指标折算地价为634万元/亩，创下临桂土地市场的新高。日后该块地的房价起码要达到3500元/平米，开发商才有利可图。 一、 市场及区域环境研究 总体市场情况之2010 楼市政策 政策出台背景 09年下半年部分城市房价上涨过快，老百姓怨声载道； 投机性购房大行其道，银行风险大增； 09年中国经济很好的完成了保八的经济目标，外贸出口严峻形势有所缓解； 政策调控重点 打击投机，抑制投资，降低金融体系风险。 遏制房价上涨过快，扭转大众对房价一致看涨的预期。 完善房地产行业各种政策和措施，使其健康发