2011年东莞塘厦万科朗润园营销策略执行报告.pptVIP

2011年深圳别墅市场销售情况 1、惠州——深圳客户热点关注区域 2、凤岗——最早承接深圳客户区域 3、樟木头——魅力“小香港” 4、常平——”莞深“交通枢纽站 5、塘厦——经济位居全市前列，规划城市副中心 5、塘厦——全球知名“高尔夫”名镇 5、塘厦——生态资源丰富，生态旅游名镇 5、塘厦——城际轨道，零距离接驳深圳 塘厦——诸多主流品牌开发商云集，诸侯争霸 小结 竞争项目锁定 核心竞争对手小结 1、项目最核心竞争对手为碧桂园天麓山，区位一致，产品面积段相近，面市时间重叠。 2、除天麓山外，其它竞争对手，在自然环境、地段、配套等，都优于本项目。 3、项目236平米的联排产品，面市时除天麓山有类似竞争产品外，其它竞争对手并无小面积别墅产品供应，属于市场的稀缺产品，且此中产品的附加值高，整体性价比高，属于竞争力很强的产品。 4、万科品牌仍然具有较大的优势，是项目核心竞争力之一。 区域内核心竞争对手分析 长银·东郡 花园1号 丽骏豪庭 银湖山庄 金地博登湖 水岸豪门 隆福花园 德州丹缇轩 万科·棠樾 三正世纪豪庭 售罄项目 在售项目 锦绣城市花园 城蕊首府 新城区 观澜区 老城区 观澜湖 御庭苑 老城区板块：人流量大，商业较发达，为镇区的核心地带；可供开发的土地有限，均价5800左右。 新城区板块:区内资源良好，尤以塘坑水库附近为最，片区规划利好，区域居住氛围初步形成，为未来居住区发展重点；具有良好的自然资源以及规划前景，均价9000左右。 观澜板块:临近深圳观澜，山水资源丰富，住宅高尔夫定位倾向明显；别墅为主，生态资源优越。均价30000左右。 观 澜 湖：45000元/㎡ 万科棠樾：35000元/㎡ 御 廷 苑：12000元/㎡ 银湖山庄：12000元/㎡ 博 登 湖：9000元/㎡ 城蕊首府：8000元/㎡ 德州丹缇轩：6000元/㎡ 丽骏豪苑：5000元/㎡ 塘厦市场现状 塘厦市场分为三大区域：发展较早老城区、政府规划新城区、以高尔夫资源为基础的观澜片区， 独栋双拼高层 独栋高层 联排高层 物业类型 在售项目 资源+圈层 私家游艇，湖泊独栋别墅 别墅：4.5万/平高层：1.7万/平 塘坑水库 1.35 银湖山庄 核心价值 推广 价格 资源 容积率 资源+产品+品牌 深圳万科棠樾 别墅：900万-1200万/套；高层：1.5万/平（装修） 高尔夫、水库 0.80 万科棠樾 资源+品牌 一湖搏天下 平面：6500元/平别墅：1.5万/平 塘坑水库 1.81 金地博登湖 高层 1523.02 86670.25 2.5 34668 塘厦镇湖景路 金众金域畔山 规划设计中 - 1003000 2.4 411500 龙林高速出口 中信项目 规划设计中 2029 191723 2.48 77308 塘厦镇平山村 珠江投资塘厦项目 别墅+洋房 2017 276140 2.48 111347 塘厦镇平山村 碧桂园观澜项目 别墅+洋房 1530 271270 2 135635 塘厦石潭埔社区 碧桂园塘厦天麓山 物业形态 楼面地价 建筑面积（㎡） 容积率 占地（㎡） 地块位置 前期项目 以总价及面积产品为主要维度，竞争主要集中在金地博登湖、银湖山庄、万科棠樾，同时，前期碧桂园天麓山竞争较大。 重点竞争项目分析1：金地博登湖·澜庭： 95-100平米三房复式， 103三房、145四房，244㎡联排及叠墅 主力户型 1.81 容积率 32.5万m2 总建筑面积 高层均价6500元/平 别墅均价15000元/平 价格实现 1080套 总套数 18万m2 规划总用地 别墅、多层、高层 建筑类型 塘厦新行政中心区迎宾大道塘坑水库旁 项目位置 30% 290 约115（平层） 3/2/2 982 112 290 290 套数 100% 合计 10% 244 联排 及叠墅 30% 约135（平层） 4/2/2 30% 约100（平层） 3/2/2 套数% 面积段（㎡） 户型 30万㎡大金地社区，取境波澜的湖境美学！ 三期鸟瞰图 三期户型配比 一二期基本售罄，现在主推三期澜庭，以100-135㎡三四房为主，244㎡联排及叠墅。现正认筹，低密度产品基本以深圳客户为主，高层产品，本地客户居多。 户型产品：高层+联排+叠加的产品，产品线丰富，有一定的创新度，低密度产品受深圳客户喜爱。 叠景合墅楼高7层，首层半架空，架空部分功能为停车位与半地下室空间，架空部顶棚属于2楼赠送面积。 全部为合并户型，上下两层合并为一户。二三层一户（首层半地下室赠送）；四五层一户；六七层一户，通过改造后可享用天面露台空间。 低密度产品比较受到深圳客户喜好，超高赠送成为热销的核心原因：户型：380㎡面积，按220㎡购买，高增值的