2010年03月融侨地产无锡新区新光路地块前期定位思路.pptVIP

（XQ）-2009-30地块 （XQ）-2009-33地块 地块 A B 价值评价 规模较大，占地约8.23万平米 规模带有一定的空间可以打造中心景观 容积率与B地块相比相对较低 与B地块相比，周边生活居住氛围相对较浓 规模较小，占地约7.5万平米，容积率相对较高 离长江路长江路板块距离更近 与新区中央公园距离更近 周边生活氛围相对嘈杂 关键词 有造景空间 相对安静 城市进入方向 城市意向 交通进入性良好，景观资源优势丰富 地块价值评价： A B 主流占位判断 整体项目定位 物业类型组合初判 整体规划及开发次序建议 产品定位 客户定位 产品建议 项目定位研究 4 社区人行入口 下沉式会所 二期展示，售楼处（后期商业） 联排别墅 主流占位判断 整体项目定位 物业类型组合初判 整体规划及开发次序建议 产品定位 客户定位 产品建议 项目定位研究 4 开发次序示意图 规划要点： 以园林空间、产品品质及户型特征为项目整体的核心价值 要求： 1、要有中央景观园林 2、 产品配置方面应与全市高端标杆项目看齐 3、楼王产品尽可能出板式，最多两梯三户 2010年 2011年 2012年～ 先期开发A地块：以A地块打造高品质社区，通过园林绿化、区域板块稀缺别墅产品分流主流高端群体，树立整体项目高端形象，打造融侨高端形象，树立标杆榜样 A B 推出A地块部分精装小户型产品，快速占领市场，同时根据进程推出120—130平米的主力户型产品，以实行总价控制，通过增值空间实现相同的使用功能的方式来分流长江路板块的中高端需求，实现融侨品牌落地 A、B地块以楼王产品这种稀缺性的产品形态，推出大面积物业，向其他区域板块的高端客户拓展，提升项目形象，结合周边大面积的新区中央公园将生态概念发挥到极致，真正做到区域板块内的新标杆 ，同时，结合政府太湖新城的建设动作，嫁接城市概念在内部高质量园林上增加立面及商业的都市形象体现 主流占位判断 整体项目定位 物业类型组合初判 整体规划及开发次序建议 产品定位 客户定位 产品建议 项目定位研究 4 在主流中高端的占位下，向上以标杆产品突破，向下以部分城市居住产品带动快速去化，实现快速变现 竞争 客户 本体 产品线选择原则： 产品策略 基于主流中高端占位，由于区域客户对功能性要求较高，因此应在竞争户型面积下实行总价控制，通过增值空间实现相同的使用功能 规模小，总建面有限 保证整体形象基础上分地块走相对纯粹的产品线 主流改善型客户，务实 不盲目追求大面积 高端产品线收缩 总价 300万以上 总价 90~100万 总价 60万以内 标杆产品 与市场主流高端产品看齐 250—300m2低密度物业 小户型产品 主打居住概念，规避风险 80m2以内，产品多样化 主流产品 控制面积下的中端主流户型 120~130m2左右 相对纯粹 项目定位研究 4 主流占位判断 整体项目定位 物业类型组合初判 整体规划及开发次序建议 产品定位 客户定位 产品建议 初步户型配比：主力区段为120~135m2的三房，占45.8%；其次是80~90m2两房，占20.5% 类型 物业类型 户型大小 建面百分比 住宅 标杆产品（联排别墅产品） 250—280m2 4.5% 标杆产品（部分高层产品，楼王、两梯两户设计） 150—160m2 4.5% 主力产品 140m2 12.7% 130~135m2 18.1% 120~125m2 27.7% 居家经济户型 80m2两房 6.7% 90m2 2+1房 13.8% 集中小户型 50~70m2 16.4% 项目定位研究 4 主流占位判断 整体项目定位 物业类型组合初判 整体规划及开发次序建议 产品定位 客户定位 产品建议 * [功能性]半架空层车库 + 低成本下沉园林 地基再造 -- 抬起来的城市 + 沉下去的景观 ①容积率高，要解决停车问题，通过整体架高的手法，形成半地下停车，既能 降低成本，又能创造丰富的地貌，营造与城隔离的“领地”归属感 ②引入低成本下沉园林的做法，将泳池等运动配套放置期间，形成运动公园概念，如果考虑成本问题，也可以只设计简单的跌落水景 项目定位研究 4 主流占位判断 整体项目定位 物业类型组合初判 整体规划及开发次序建议