2010昆明工呈贡新城128地块开发构想提案.pptVIP

二、一期营销策略 将游乐园融入景观样板区内，让绿化与娱乐性融为一体，在感受项目优美环境的同时，更富参与性、娱乐性。 二、一期营销策略 ② 体现价值 配套 先行 商业物业和配套的完善能有效提升住宅价值。 在开发住宅的同时开发商业、儿童乐园、汽车影院、公交线路……并对持有物业先行招商，引进主力店，有效提升整体项目价值和满足区域商业配套。 3000大新册村民 整个吴家营片区 60000公务员小区业主 二、一期营销策略 本区域没有商业配套， 没有休闲游乐场所，对商业的需求将日益增大。 二、一期营销策略 ＞＞自持商业主力店建议： 3D影院； 百货商场 生鲜超市 量贩KTV 生鲜超市 营造人气—— 作为新兴的区域，缺乏人气有可能成为项目发展的制约因素。 本项目应充分利用情景样板园、大力开展切合项目特色和销售周期的体验式活动，提升项目人气和消费者接受度。 二、一期营销策略 体验 活动 ③ （即营销手段） 二、一期营销策略 ＞＞ 营销手段——制造人气 每天开通免费看房班车 高端 活动 双卖场 外展 活动 团购 现场体验活动 苏黎世-昆明城市规划论坛 ＞＞ 高端活动建议：（论坛类、高端展示类） 国际社区城际交流活动 瑞士精品及奢侈品展示活动 红酒会品鉴会、宝马车试驾活动等 ＞＞ 现场体验活动建议 每月举行不同主题的BBQ、海鲜美食节、啤酒节、冰淇凌节等 汽车电影放映、样板区植物认领、景观取名活动、家庭趣味运动会 建筑材料现场展示、产品说明会等 通过双卖场和室内公交车与看房班车的结合， 人员引至现场。再以现场的情景营造，不同层次不 同种类的体验活动，挑动现场人气！ ＞＞小结： 05 08 09 06 07 2000 5000 4000 3000 世纪城 惠兰园 从左图可以看出本区域楼盘市场定价均为低开高走策略，以惠兰园和春城财富中心为例：惠兰园07年下半年开盘，开盘均价为2300元，目前二手房均价4300元/平米；春城财富中心08年06月开盘至今均价一直维持在4000元/平米水平。 本项目旁边项目百大公务员小区为2800元/平米，是本项目最大的威胁。 权衡以上因素，建议一期起价为4000元/平方米 三、价格策略 ＞＞住宅定价 本项目周边没有商业配套，影响项目商业部分定价的因素只要为人气和市场培育期较长； 目前项目周边在售楼盘龙润财富慧都商铺销售价为15000元／㎡，实力大学城为11000-15000元／㎡；大学城新天地商业广场为15000-25000元／㎡，综合对周边市场状况的了解，结合发展商的开发成本、获利要求，在保证产品品质的前提下，建议一期商业起价—— 8000元/平方米 三、价格策略 ＞＞商业定价 目标均价＝ 市场比准价 ＋营销溢价 市场比较法 专业的 项目品牌营销 三、价格策略 ＞＞住宅溢价空间 时间T 营销溢价 推广费用 蓄客期：营销溢价率取1%，即4000×1％＝40元； 一期： 营销溢价率取3%，即40000×3％＝120元； 整体均价：市场比准价＋营销溢价=4160元 营销溢价率取比准价格的1％-4％。 理想状态 三、价格策略 ＞＞住宅营销溢价增幅 六、广告创意 ＞＞ 推广定位： 新昆明行政中心+云南首创国际社区 产品形态，引领市场 品牌高度，书写时代 ＞＞ 案名创意： 昆明国际社区 清晰占位，直接以国际社区作为项目案名占领市场。 直白且明晰的案名体现了项目的定位于特征，体现有政府背景的特色。 六、广告创意 ＞＞ 标志设计 ① “整体优先、生态优先”的原则，充分利用和保护周边自然景观与资源，使人工环境和自然系统和谐共存； ②功能性景观运用：将绿化景观与居住者活动结合，将住宅群与绿色空间融为一体； 一级公共景观：中心湖及周边景观； 二级组团景观：公共建筑附属绿地及中央 广场园林景观； 三级分散景观：主题公园、市政公园 三、景观设计 ＞＞景观设计原则： ＞＞景观设计分层： 建议1：在社区内穿插设计原创的环艺雕塑小品，增加 文化氛围及艺术品位； 建议2：利用地势落差，营造动态水系，如叠水、小瀑 布、喷泉等，使水景与园林交相辉映； 建议3：设计中巧妙利用灯光亮化工程，使景观在夜晚 更具魅力。 三、景观设计 ＞＞景观设计小点： 四、产品类型 庞大的项目体量，决定了产品的多元化。 兼顾市场需求和经济需求两方面。 少量双拼、独栋：提升项目品质，满足高端购房群体； 部分联排叠加：满足二次置业需求； 多层洋房为主：市场上竞争力较大的产品类型，考虑市场稀缺性； 部分小高层高层：考虑经济需求，回款需求等。 西北角设计回迁房，西南角为百亩公园与教育配套，东南角为绿地结合水渠景观 五、功能分布