中原2010年长沙三一街区营销执行报告.pptVIP

* * * * * * * * * 变态累客计划——商业中心大扫荡 时间：开盘前一星期 地点：星沙易初莲花超市前坪广场、星沙新一佳超市广场、四方坪德雅路口麦德龙超市附近、马王堆大市场 人员及物料：20名大学生，4台看房车（每台看房车配备5名大学生），项目图册、户型单张 执行形式：看房车在各区域中心人流量大的位置定点停靠，大学生围绕四周进行传单派发，将意向客户引领到看房车上，随车送客至售楼部，并在路途中作简单介绍；看房车发车设置时间段 奖励机制：学生基本工资50元+餐补10元/天/人，包中餐盒饭，邀约客户至售楼部并进行看房登记5元/人 变态累客计划——集中CALL客 时间：开盘前一星期 地点：售楼部销售前台、专设电话机房 人员及物料：20名大学生，客户电话资源，口径说辞 执行形式：将撰写好的CALL客口径以及通过各种渠道获得的客户电话资源（包括中原自身积累、企事业单位通讯录索要、短信公司购买等）分发至专门安排的大学生，每天每人按时按量，进行电话邀约 奖励机制：学生基本工资50元/天/人，包中餐盒饭，通过电话邀约客户至现场并进行看房登记，由专人核对无误后，奖励5元/人 报告体系 Analyze System 目标及实现目标的三核心问题 深化占位思考下的项目定位 如何进行变市营销 处理好内外部客户之间关系 营销部署铺排及费用预算 近期工作 营销节点 销售阶段 销售目标 客户拓展 活动营销 关键物料 关键工作 工程节点 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 10.15,12、18#达 预售 5.28销售中心可使用 7.2 售楼部进场 10.15一批 发售 11.10 二批发售 首次开盘 318套,销售率77% 7月15日—10月14日，团购、外场 10月15日—11月31日外展延伸、社区运动、竞争拦截、土菜馆、高桥 7月15日：3D立体画展及3之3幼儿园签约仪式 1）3D立体画大师现场做画，描绘三一街区生活场景；2）儿童现场涂鸦大赛；3）台湾 3之3国际幼儿园签定合作协议仪式。 8月15日：啤酒狂欢节。1）热辣舞蹈专场；2）美女小提琴表演；3）品牌啤酒：赠饮狂欢；4）啤酒混喝比赛；5）啤酒幸运猜奖。 11.30：寻找长沙最街区摄影展 10.15：首次开盘 项目宣传手册、手提袋、名片、户型单张、项目模型、户外、报纸、认筹物料现场包装、活动物料 户外3块，网络通栏、报纸豆腐块、海报、外展点包装、小礼品、活动物料、开盘物料 双语幼儿园确定、 活动执行、销售中心体验氛围现场营造，协调特立西路开通 认筹启动、市区户外及外展布局（易初莲花）、团购、招商工作 老带新和老业主维护牵引客户 8.15 现场开放 11.10：第二次开盘 一期余房自然销售之外，蓄积2倍蓄客量，VIP卡登记2千抵2万 8.15三一街区国际商业风情街包装 二次开盘 230套,销售率26% 10.1样板间、园林完工 11.10,13、14#达 预售 9月底 秋交会 9月15日：“我们约会吧”时尚party。1）时尚泳装秀；2）现场热场活动；3）单身男女现场配对； 样板区和一期园林到位 两次开盘工作的部署 7.15 启动认筹 形象导入 高调亮相,认筹及蓄客 小步快跑，多次开盘 推广渠道 星沙1块户外，网络论坛、报纸豆腐块及一次认筹，少量短信 户外3块，网络通栏、报纸豆腐块每周1次及内页整版2次，大量短信 户外，网络沿用、报纸豆腐块沿用及内页整版2次，大量短信 户外1块，报纸豆腐块每周1次及内页整版1次，大量短信 开盘物料 2010营销总统筹 老客户维护 精准费用预算——认购金额1.75亿，预计签约金额1.5-1.6亿 精准费用预算——2010年营销费用308万元，占销售额1.76% 报告体系 Analyze System 目标及实现目标的三核心问题 深化占位思考下的项目定位 如何进行变市营销 处理好内外部客户之间关系 营销部署及费用预算 近期工作 开盘前工作铺排—— Thanks for your attention * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 整体均价实现4000-4500元/平米，平开高走，三一街区12#、18#均价定价——4006元/平米 根据消费者对项目因素的关注度，对评分因素进行等级划分。消费者核心关注的因素总分15分，比较关注的因素总分10分，次要关注的因素总分5分。 打分及权重 均价＝∑权重i×均价i×Px /Pi(i=a～d) 精细化【定价】——二期整体均价 精细化【定价】——精细化分类产品，并进行撇指定价、渗透定价、市场定价。 【撇指定价】 景观资源佳、产品质素佳的产品 根据产品特性及销售目标，进行分类定价，促进销售。