中原2009年深圳地铁公司塘朗山项目定位报告.ppt

项目基本资料 地址：罗湖区春风路1号（国贸商圈、火车站附近） 开发商：中国振兴实业公司 占地面积： 6314㎡ 建筑面积：50509.5㎡ 建筑规模：一栋25层阶梯形大厦，另有1层地下室 酒店开业时间: 1987年8月完工试业，1988年4月正式开业 酒店上市时间：1994年上市 经营范围：经营酒店、商场、餐厅及酒店附设的车队、康乐设施，在酒店内经营美容美发（不含医学整容业务），在新都酒店地下一层经营桑拿按摩业务。经营新都停车场。 部分物业出租经营，如肯德基、永和大王、中信银行等 酒店翻新装修：第一次为1993年至1995年，第二次为2003－2006年，分步分批装修，中间并未停业，目前有部分低楼层的客房仍为1995年的装修，04年装修增加了日式客房 酒店案例：深圳新都酒店——项目基本资料 新都酒店配套 区位及周边配套： 酒店座落在罗湖区人民南商业圈，与深圳火车站、罗湖口岸、地铁总站和罗湖汽车客运站仅咫尺之遥，周围是繁华的金融和商业区 配套完善、交通便捷 内部配套： 会议设施：7个小型会议室，一个可以容纳500的大型演播厅。会议设施齐全。商务中心有激光打印/彩色打印 、会议室出租、复印、传真、打字、商务/会议设备出租、秘书/翻译服务、互联网、扫描 娱乐设施：游泳池,健身室,美容美发,新都桑拿。 另有三间餐厅和一间酒廊 其他服务：每天奉送自助早餐券一张、免费迎宾软饮、免费穿梭巴士往返酒店至罗湖火车站服务、免费使用健身房及游泳池、免费烫衫服务、免费擦鞋服务、免费赠阅当天报纸、免费宽带上网 酒店案例：深圳新都酒店——配套设施 新都酒店客房类型 客房约400套（90年代时为428间，随着酒店的经营，有所减少） 户型：主要以一房为主，房间面积28－100平方米 装修风格：共有现代、中式、欧式、日式等特色鲜明的风格 客房类型：包括高级客房、豪华客房、豪华套房、行政楼层（汇商阁）和总统套房等，满足不同需求 欧式风格 中式风格 日式风格 酒店案例：深圳新都酒店——客房类型 1988－2004年，该酒店在高星级酒店市场占有率、客房入住率和房价等关键指标上均排名前10位，是深圳市著名的四大高星级酒店“三都一阳”之一，享誉盛名 客房年平均入住率最高达84％，低迷时如2003年约为50％，总体平均70%左右 客房房型及价格 房型 门市价 前台现付价 早餐 床型 宽带 高级房 RMB 1320 RMB 399 无早 大/双 免费 新装修豪华房 RMB 1430 RMB 458 无早 大/双 免费 日式豪华房 RMB 1860 RMB 518 无早 大/双 免费 行政商务客房 RMB 1860 RMB 690 无早 大/双 免费 高级套房 RMB 1980 RMB 690 无早 大床 免费 豪华套房 RMB 2420 RMB 650 无早 大/双 免费 行政商务套房 RMB 2720 RMB 1000 无早 大床 免费 客房入住率 2007年新都酒店的客房出租率为?67.29%，比上一年度减少?8.06??%；营业收入7039. 44万元，毛利率48.33%；2008年的营业收入为6864. 04万元，比上年减少了2.49% 2009年酒店总收入6179.69万元，其中客房收入3499.87万元，成本2679.82万元，毛利率43.36% 经过对该酒店十几年年度报告的研究，我们发现，该酒店由于深圳发展西移、高星级酒店竞争越来越激烈、本酒店建筑及配套陈旧，经营管理方面不强，致使该酒店收入（包括客房收入）持续减少，营业成本没有得到良好的控制，毛利率从90年代初的80％左右下降至今年的40％左右，甚至净利润在06年出现亏损 酒店财务状况 酒店案例：深圳新都酒店 附件五：轨道站点及公交接驳专题 目标解析 1、对项目的TOD驱动下的站点类型进行深入分析 地铁对本项目的目标要求 中原对本项目的目标理解 3、给出公交站点放入小区内部的利弊建议 2、了解深圳公交接驳的现状对站点区域的影响 公交接驳对轨道交通驱动的新城镇的影响 控制方式 整体定位 分析利弊 控制范围 认识站点类型 确定辐射范围 控制落实 第一部分 轨道站点周边控制区范围研究 第二部分 基于效益最大化的站点利用模式研究 国内外理论研究与案例研究 深圳的实证研究 综合控制区范围 不同物业类型随距离价值衰减规律 以适宜出行的距离来确立控制区范围 角度一 角度三 角度四 角度二 通过hedonic模型分析轨道站点对周边物业价格的贡献度来研究轨道站点辐射范围 从规划的角度来看轨道交通控制区 研究站点周边土地利用强度和空间结构的演替 国内外关于轨道站点周边控制范围的研究主要可以分为以下四个角度 研究角度 理论 实证 以适宜步行的距离（400-600米）作为站点直接影响区，以自行车可达距离作为最大