世联2010蒙城236亩地块战略定位研讨方案.pptVIP

项目处于蒙城规划新城区核心地段 城市规划人口：60万 城市结构形态：一轴双核七片 ＋ 外环 一轴：嵇康路是联系主城与老城区的南北向功能主轴 双核：老城传统商业休闲中心； 城南新城市中心区； 七片：居住区、老城区综合发展区、工业区、北部发展备 用区、居住区、新城居住发展区、工业区； 区域层级：项目处于嵇康路与政通路交界处，位于城南新区的核心地段，未来商业价值高 地块层级：项目总占地15.9万，总建面45.4万，共分为三块，A地块为商业、办公、居住用地，B地块为酒店用地，C地块为住宅用地。 项目属性定位 功能定位 我们将重四个方面来判断项目的商业面积 与蒙城城市级别稍高的淮南相比，蒙城商业面积人均缺口高达0.32，换算成商业面积缺口为9.6万平米 蒙城目前的人均商业面积是0.5㎡，远未达到四线城市0.7㎡的一般水平，未来发展空间巨大。 根据国内三四线城市购物中心成功案例判断，主力店占50%面积比较合适，据此判断，本项目规模7~8万平米 根据国内二三线城市购物中心的案例，购物中心中主力店所占面积比例一般在40-50%，对其他商铺拉动最大，效果最明显。 初步估计总营业面积7万平米，其中主力店（集中式商业）4.5万平，街区商业2.5万余平 百货主力店，传统百货，面积1.2万㎡，招商方向为区域性百货品牌，主要目的是考虑未来需要 家电专业卖场，总建筑面积0.5万平方米，引入苏宁等国内电器零售巨头 蒙城进入经济发展的快车道 蒙城近年来房地产蓬勃发展 短进深、四明设计：短进深和四明设计，在蒙城比较受消费者喜爱 步入式（转角）凸窗：赠送使用面积，给客户以看得见的实惠 步入式观景凸窗：270度步入式观景阳光厅房，最大限度地享受室外景观、阳光 户型：三房两厅，建筑面积：88㎡，赠送面积：20㎡ 户型：三房两厅，建筑面积：88㎡，赠送面积：20㎡ TownHouse TownHouse TownHouse的定义和特征 TownHouse 限制性条件： 酒店建筑面积（含配套设置）不低于30000㎡； 主楼建筑面积不低于20000㎡ 酒店建筑（含配套设置）不得分割出售； 本地块不准设沿街商业。 按酒店配套用房的名义，临稽康路、幸福路、三里扬路建一排不临街开门的商铺，待综合验收后改成临街开门商铺。 销售方式采用70年使用权一次性出租。 常州莱蒙都会位于常州核心商业区，项目总建面约58万平米，容积率5.69，集购物、休闲、居住、商务等功能于一体的大型综合体 项目按照物业类型分为三期开发，一期以商业为主，于06年动工，总建面约20万平米，商业面积16万平米 项目整体规划综合商业区、商业居住区和商务办公区三大功能区域，其中设置三个广场、三条内街和三个沿街立面使所有商业空间连成整体 项目一期将三大主力店分列地块三端，形成人流导向标，使人流在项目内部盘踞、流动 设计融入常州运河古文化，通过结合广场、步行街、连廊的建筑形式和业态中餐饮及休闲娱乐比例的加重，营造出充分的休憩氛围 成功因素总结： 规划布局原则 商业外立面 主入口 次入口 商业内核心广场 商业内核心广场 商业内核心广场 步行街平面 步行街首层 步行街二层 单铺形象 内街区 商业街建筑立面 商业街元素、小品 超市 百货 集中式商业内部 住宅底商-沿河酒吧街 开发限制性指标：必须先建设大型商业综合体、酒店，或大型商业综合体、酒店与居住小区同时开工 第一期：192876㎡ 商业+写字楼+酒店+住宅 商业：76000㎡ 写字楼：16000㎡ 住宅：40000㎡ 酒店：40000㎡ 酒店配套用房：20876㎡ 价格预测 整体案名 南华路 政通路 嵇康路 三里场路 103m 284m 217m 103m 290m 253m 237m 236m 248m 222m 244m A地块 B地块 C地块 南华路 酒店配套用房 酒店 商业问题 住宅问题 酒店问题 规划布局与分期开发 成功案例参考 项目概况 项目基本信息： 城市：常州市总人口万，其中市区人口万，距离上海160公里，距离南京120公里 区位：位于核心商业区和旅游观光风景带 规模：占地10.2万m2，总建筑面积约58万m2 ，其中商业面积28万 m2 ，住宅面积13万m2 ，办公酒店6万 m2 性质：集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、康体、商务、居住八大功能于一体的大型综合体项目 背景：常州市旧城改造及提升城市形象的重点工程，受到市委、市政府和区领导的高度重视和大力支持 常州市区图 上海 南京 常州 120公里 160公里 开发周期 一期 二期 三期 项目整体分为三期进行开发： 一期——以商业为主，建成大型现代综合性商业区。于06年动工，总建筑面积约20万平米，其中商业面积16万平米； 二期——以住宅为主，附加一条风情酒吧街及主题购物广场，建成主题性的商业居住