思源2010年沈阳联东沈北项目定位报告.pptVIP

项目总体开发节奏建议︱项目规划条件审批流程和建议 THANKS 感谢联东集团对思源经纪的信任和协助 * * * * * 细分产品、区别定价，平开高走，持续升级 联排产品价格 独栋产品价格 先抑后扬，适当调整，性价策略，保求利润 尊重市场，合理定价，高价值掩护高价格 项目定位体系构建︱价格定位 项目整体均价走势预期 一期产品静态价格定位 定价方法 定价策略 市场比准法 项目定位体系构建︱价格定位 项目整体均价走势预期 一期产品静态价格定位 定价方法 定价策略 根据09年实际市场情况，选定项目联排产品最直接可比的6个项目，作为比准价格参照。并根据09年销售情况、市场认知、与本项目竞争关系等因素，设定比准竞品权重（如下表）。 联排产品 权重分配表 参照项目 可比权重 保利·十二橡树庄园 25% 首创·琥珀湾 15% 大溪地 15% 原香墅 23% 沈阳碧桂园 12% 万科·兰乔圣菲 10% 合计 100% 独栋产品 权重分配表 参照项目 可比权重 保利·十二橡树庄园 25% 漫步地中海 18% 桑堤亚纳 16% 清韵百园 13% 唯美十方 8% 万科·兰乔圣菲 20% 合计 100% 项目定位体系构建︱价格定位 项目整体均价走势预期 一期产品静态价格定位 定价方法 定价策略 市场比较打分法说明 根据对客户购房关注点程度不同，设立以上六大价格影响因素，并对其权重细分； 打分取值区间：-5～5； 打分方式：打本项目得分； 分值还原：最终得分需要进行还原，即以汇总分值除以取值区间10。 比价体系六大影响因素权重构成 地理价值 25％ 楼体素质 35％ 环境设计 16％ 开发品牌 10％ 物业品牌 7％ 工程风险 7％ 100% 项目定位体系构建︱价格定位 项目整体均价走势预期 一期产品静态价格定位 定价方法 定价策略 分项 项目 保利·十二橡树庄园 首创·琥珀湾 大溪地 原香墅 沈阳碧桂园 万科·兰乔圣菲 各项目最终比准均价 9200 9000 8000 9000 4850 11000 本项目对比得分 110.5% 109.7% 106.2% 105.8% 95.0% 127.8% 本项目比准价格 10166 9873 8496 9522 4608 14058 比对项目比准权重 25% 15% 15% 23% 12% 10% 权重后本项目比准价 2542 1481 1274 2190 553 1406 加价平均合计 9446 影响本项目定价因素80% 区位认知度、工程形象及进度、开发商品牌认知度 本项目独栋定价 7556 元/平 联排产品定价 通过思源现场销售执行力、本项目与其他竞品形成的差异化优势以及客户价格承受力： 思源有信心将本案一期联排产品均价提升至：8000元/平方米 项目定位体系构建︱价格定位 项目整体均价走势预期 一期产品静态价格定位 定价方法 定价策略 分项 项目 保利·十二橡树庄园 漫步地中海 桑堤亚纳 清韵百园 唯美十方 万科·兰乔圣菲 各项目最终比准均价 17000 10000 13000 12000 16000 16000 本项目对比得分 103.7% 101.3% 100.1% 89.2% 101.2% 118.3% 本项目比准价格 17629 10130 13013 10704 16192 18928 比对项目比准权重 25% 18% 16% 13% 8% 20% 权重后本项目比准价 4407 1823 2082 1392 1295 3786 加价平均合计 14785 影响本项目定价因素75% 区位认知度、工程形象及进度、开发商品牌认知度 本项目独栋定价 11089 元/平 通过思源现场销售执行力、本项目与其他竞品形成的差异化优势以及客户价格承受力： 思源有信心将本案一期独栋产品均价提升至：12000元/平方米 独栋产品定价 本案按6年开发周期计算，预期于2013年价格将达至整盘均价： 联排10000元/平方米 、独栋15000元/平方米 项目定位体系构建︱价格定位 项目整体均价走势预期 一期产品静态价格定位 定价方法 定价策略 我们打造的是：纯正低密度、自然态的舒适居所 项目定位体系构建︱形象定位 将宽广的生活空间献给家人!幸福的生活，因家人的微笑而变得简单…… 低密度?享受宽广的空间 项目案名建议 形象定位 形象定位推导 项目定位体系构建︱形象定位 我们提供的是：高品质高服务的别墅生活 品质服务?是优雅生活的有力保障 将优质的服务带给你的家人!品质生活，因完美的服务而变得更加诱人…… 项目案名建议 形象定位 形象定位推导 潜力型区位，将持久、稳固的财富赠与亲人！ 无忧的生活，因亲人的幸福而变得洒脱…… 升值?具备持续与稳固 项目定位体系构建︱形