2011年西安含光路项目前期定位及营销提案.pptVIP

业务手段一、跨区域巡展 地点: （大型超市或人气聚集商场） 背景: 项目售楼处、样板房正式公开 目的: 对项目进行推广，发掘新客户，为开盘积累客户。 阶段性事件营销———形象展示期 地点：星级酒店 目的：结合开盘前后积累的老客户资源，展开一次具有针对性的业主联谊活动，促进老客户带新客户成交。 阶段性事件营销———公开发售期 新老客户答谢会 阶段性事件营销———公开发售期 售楼处内配合销售时间节点，组织老业主联谊活动、高级讲座等形式，带动售楼处人气，从而促进销售； 如：名宅/名车/名表跨界大赏 美容健康讲座 地点：售楼处 目的：对老业主及目标客群进行维护，促进项目的去化。 服务计划：与奢侈品店合作，举办一次奢侈品展，由专业讲解员为大家介绍奢侈品的品牌故事、款式、名人代表等；同时对既定的奢侈品进行拍卖。 聚划算——一元起拍奢侈品 阶段性事件营销———公开发售期 项目价格策略 整体均价：充分考虑价格动态幅度，结合产品力、品牌力，进行综合定价 入市价格：以高于区域产品的价格入市，首开即树标杆 价格走势：高开平走，稳步上扬。若销售情况超出预计，则上调整体均价，各批均价做结构调整 。 项目名称　 朱雀七星国际 绿辰公元赏 晶筑逸品 长安壹品 销售均价 7200 11000（精装） 8800（精装） 8500 区域形象 1 1 0.9 1 品牌形象 1.1 1.2 1.1 1 地理位置 1.2 1.2 1.1 1.1 户型品质 1 1 1.1 1.1 自然环境 0.9 0.9 0.9 0.8 生活配套 1.1 1 1 1.1 开发规模 0.8 0.9 1 1 交通情况 1 1 1 1 工程形象 1 1 0.9 1 合计 1.04544 1.1664 0.970299 1.0648 对比价 7527 12380 8539 9051 权重 30% 20% 25% 25% 参考入市均价 9132元/㎡ 根据项目周边同类产品市场价格区间，同时结合项目自身的定位判断，我们对项目入市价格作如下判断： 项目以40-80㎡精装公寓为主导， 精装公寓入市价格：11000元/平米　 其中：毛坯房价格：9000元/平米　 装修标准： 2000元/平米　　　 项目价格定位 项目经济效益测算 （高层部分） 土地费用按照700万/亩测算； 建安高层部分按照5000元/平米测算（包含精装修部分1500元/平米），地下车库部分按照3000元/平米测算； 公寓价格按照11000元/平米测算； 商铺价格按照30000元/平米测算； 项目经济效益测算 （高层部分） 项目经济效益测算 （车位部分） 地下车库按照双层车库，一层挑高双层机械停车考虑，预计车位200个，按照150000元/个测算车库销售收入； 地下车库建安成本按照3000元/平米测算； 项目经济效益测算 （车位部分） 项目经济效益测算 （汇总） 项目整体销售利润率最终为25.33%，整体可行。 本次预算精装修部分按照1500元/平米测算，车位按照200个测算，如果降低精装修标准或者降低车位比例，项目的销售利润率还会进一步增加。 1、定价的依据 考虑到项目体量较小，应采用机动的“大密度、小幅度”的价格提升调整策略。 其优点如下： ——不同购房时间，享受不同购房价格，通过价格不断提升，加速购房者尽早下订； ——让购房者了解价格提升轨迹，造成旺销气氛，增加购房者信心； ——每次价格提升前，便于逼定。 2 、价格分配原则 ——由于户型和朝向是影响去化的主要因素，因此定价时拉大朝向及户型差价 ——层间差不宜过大，一般控制在20元/平方米之间； ——特殊楼层如8/9/16层与相邻下层可提高价差为20元/平方米； ——共31层住宅控制总层差范围在600元/平方米以下； ——层内位置价差范围控制在400—500元/平方米以下。 3、价格优惠原则 ——多购多优惠：购一套房——按公布优惠点数优惠；购两套房——第二套房：公布优惠点数+百分之零点五；购五套以下第二套房起，每套：公布优惠点数+百分零点五。 ——活动优惠：逢大型活动如房展会、节日、售楼直通车、封顶等可优惠百分之零点五。 ——单位购房可适当增加。 项目销售策略 项目销售策略 按总销售额的1.5%计算 营销推广费用： 47000万元 *1.5% ≈ 705万 项目推广费用比例： 传播手段 投放比例 金额 印刷品 8% 56.4 户外广告 15% 105.75 报纸广告 40% 282 网络营销 5% 35.25 公关活动 10% 70.5 现场包装 20% 141 其他不可预见 2% 14.1 合计 705 * 十一、销售中心建议 销售中心——殿堂级贵宾礼遇 销售中心 销售中心——殿堂级贵宾礼遇 销售中心内部，以星级酒店大堂标准设立