世联2010年中铁三亚迎宾路项目整体定位.pptVIP

中铁三亚迎宾路项目整体定位及物业发展建议 谨呈：中铁置业集团有限公司 中铁三亚迎宾路项目整体定位 三亚是海南第二大城市，旅游资源丰富，旅游收入占GDP的比重在60%以上 项目位于迎宾路与凤凰路交汇处，距海边约2公里，距解放路商圈3公里 项目距离海边2公里，20层以上可看海景 距三亚主要商圈解放路商圈3公里，商业氛围一般 迎宾大道周边是市政办公大楼聚集区，给本项目带来巨大的商务机遇 迎宾大道将将东线高速、东线高铁、凤凰机场，以及凤凰路、城市外环路全部连接起来，实现空港、铁路、高速公路和市区主干道的大贯通，带动城市各大板块的联动发展 月川新区规划 规划区功能：以三亚市行政文化中心、休闲和居住为主，兼有旅游功能的城市生态新区。 规划范围：位于三亚东河、西河交汇处的扇形地带。东南以三亚东河为界，西南以三亚西河为界，北以荔枝沟工业区为界。规划总用地12.02平方公里。 规划目标:科学规划，有序发展，建设三亚市热带滨海旅游城市的新城区。 规模：规划区用地面积12.02平方公里，规划人口规模10万人。 ——摘自《三亚市城市总体规划》 地块北临金鸡岭公园，南临迎宾路，西依建材市场，东面迎宾路，地块内部平整 热带滨海度假型城市,城市政务中心, 无强势资源, 中等规模中高容积率高地价项目 1月份，大量资金涌入海南，房地产被热炒，价格翻番、抢房频发 短期量：从需求来看，投资客将大量撤离，一方面开始理性对待海南市场，另一方面受新政的影响观望情绪加重，且市场将进入淡季 中期充满不确定性，表现在成交量的变化取决于政策的方向及实施力度，而价格由于过度透支，不会大涨，预计仍保持平稳态势，可能有折扣现象 海南在三大基本面支撑下，海南经济以及旅游地产将得到长期持续发展 同时，国民经济的高速发展和老龄人口快速增加的推动，使得海南旅游地产的潜在客户群体迅速扩大 随着各主要城市人均GDP突破3000美元，中国旅游业进入平稳发展期，度假投资置业兴起； 同时中国未来20年迎来老龄化的高潮，养老置业正成为类刚性需求； 海南因其独特的资源成为中国旅游地产置业和养老的首选地 海南的置业客户为高端客户，多数为一次性付款或有一次性付款的实力，政策影响的不是经济实力而是观望情绪，当逐渐接受此价格之后，成交量将回升 随着“国际旅游岛”想法的落实，一批优质旅游产品和基础配套的建设将使岛内生活品质得到较大提升，由于为国家战略，必然会支持海南岛的建设 90年代的惨痛教训仍历历在目，政府、开发商相比上次会谨慎行事，加之海南经济和旅游的持续发展，长远来看，房地产走势向好 海南房地产未来趋势研判的总结 三亚房地产市场分析 随着三亚地产开发热潮的到来，三亚多年的供需平衡被打破，市场潜在风险增大 三亚市商品房均价逐年上升，在金融危机淡市中受影响较小，保持增长 三亚房地产市场从2000年开始，商品房均价保持连年上涨； 08、09年受金融危机淡市影响，价格上涨速度放缓； 09年年底，海南申请国际旅游岛消息传出后，价格飞涨，个别楼盘一个月内甚至上涨万元以上； 三亚是住宅奢侈品市场，依赖于三亚滨海资源和气候条件的稀缺性，对价格不敏感 三亚均价3万元的竞争分布在市区、偏远湾区一线沿海、成熟湾区二线沿海等区域 红树林度假酒店：强势配套项目，均价2.8万元/㎡ 凤凰水城：河景资源项目，后期高层、洋房均价2.8万元/㎡ 山水天域：成熟湾区二线海景，均价2.9万元/㎡ 时代海岸：成熟湾区二线海景，河景资源，均价3万元/㎡ 新浪国际公馆：成熟湾区二线海景，内估价3万元/㎡ 嶺海：成熟湾区二三线海景、河景，均价2.8万元/㎡ 山屿湖：市区山水资源项目，洋房均价3.35万元/㎡ 山水国际：市区山水资源项目，未来推出小高、洋房，预计价格3万元/㎡ 三亚房地产市场分析 现有星级酒店市场中，四、五星级酒店占星级酒店客房的50％；市区内星级酒店较少 高星级酒店经营状况优于低星级酒店，整体入住率高；海景酒店经营优于市区无海景酒店 转换市场上较难消化的商业部分为产权式酒店是三亚开发商惯用的手段 资源、酒店品牌、酒店经营能力三大支撑力决定着三亚产权式酒店的价值实现 项目地块资源和企业现阶段的条件，决定了引进酒店管理公司和自营均比较困难 较难引入高端酒店，中档品牌有合作可能，但对项目形象和后期经营并无明显利好 三亚房地产市场分析 三亚市区商业以本地人和养老度假客户为主要客户群体，业态较为低端 三亚市的商业中心主要集中在解放路一带，业态较为低端，无高档消费场所； 三亚市区商业主要以本地居民和养老度假人群为主要客户群体； 本地人：消费水平较低，主要以中低档消费为主； 养老度假人群：老年人为主，虽有一定的消费能力，但大多不愿消费，消费较少，以基本生活消费为主； 商业市场租金、售价较低，可售商业少；三亚