世联2010年厦门厦航同安新地块整体定位.pptVIP

厦航同安新地块整体定位与物业发展建议 谨呈：厦门航空同翔置业有限公司 项目组工作的阶段划分 项目组与厦航地产六次沟通重点内容 报告写作技术路线 项目位于厦门岛外主要工业区同安，距离市中心45分钟车程，经济相对独立 同安区位居厦（门）漳（州）泉（州）“金三角”中心地带，是厦门市最大的行政区； 距离市中心45分钟车程，是厦门五区中最远区域； 同安积极实施“工业立区”战略，区内主要有“同集工业片区”、城东工业片区”两大工业园区； 项目位于同安区城南工业区西侧片区，距离区中心2.5公里，处于城市未来新中心区 项目位于同安城南工业区西侧片区，目前区域较为陌生； 项目距离距离中山路2.5公里，距离区政府2公里； “东拓南进”是同安城市发展方向，项目处于同安城南片区地段新贵； 四条交通干道围合地块，东临高档住宅凤祥新区，南临在建综合大盘华森国际，西与同安第二外国语学校仅一路之隔 同安第二外国语学校硬件设施为同安区最好，但师资力量及综合实力不如同安一中; 华森国际集7万m2集中式商业和5万m2住宅为一体大规模项目，未来同安商业中心； 凤祥小区是同安人心目中富人区； 同安居住习惯是沿溪而居，西溪是上风上水的位置，项目不在溪边，且周边无强势资源（凤岗公园规划中） 地块平整，整体低路面2-3米，占地面积约60亩 ，建筑面积约10万㎡，容积率2.55，楼面价达3020元/ ㎡ 开发背景及项目限制条件 客户关注问题及目标 项目楼面价远远高于周边竞争项目，未来价格劣势异常明显 项目高地价直接提升基础成本，预计保本价6640元/㎡ 6640元/㎡保本价基本持平海沧，且创同安市场同类产品新高 通过S-Q-C模型推导项目核心问题：高地价项目如何在控制风险的前提下突破低房价市场价值体系？ 核心问题解析：分为系统风险及项目风险，分别解决开发时机、客户及产品问题 系统风险：经济、房地产市场长期向好，项目尽快开发，做好应对市场准备 ——通过宏观大势、同安房地产未来发展趋势分析解决项目系统风险问题。我们重点解决项目个体风险，在高地价、低售价下如何突破区域竞争体系，并实现快速销售—— 高成本、低售价项目跳出区域价值体系，实现溢价二种方式 项目地价较高，影响总开发成本的权重大于建造成本，因而拔高容积率是降低开发成本、提高利润率的关键 当地价较高时，地价影响总开发成本的权重大于建造成本，提升容积率对楼面地价的稀释速度大于建造成本的攀升速度，因而拔高容积率是降低开发成本、提高利润率的关键； 在地价较高的区域，提升容积率有助于开发商获取更高的利润率，开发商将倾向选择容积率相对较高的超高层； 古龙御园通过挑高设计实现纵向面积赠送，大幅提升容积率 高地价导致项目直接成本增加，因此最基本前提做到成本全过程控制 突破区域价值体系实现溢价，并实现快速销售的四种模式 SOHO现代城——项目功能转换，以商务功能为主带动商业和公寓，实现利润最大化 福州万科金域榕郡——通过给客户超额实惠附送，突破区域内原有的价格壁垒 区位：晋安区福飞北路东侧，南平路北侧（原福泰钢铁厂及周边地块）； 占地面积：247.55亩 总建筑面积：370000 ㎡ ； 2007年9月拍卖楼王项目，楼面地价7096元/ ㎡ ； 深圳桃源居——引进清华实验学校，大大提升销售速度 高发城驰——通过高效营销手段扭转烂尾楼形象，并实现持续快速销售 位置： 福田区福民路与益田路交汇处 占地面积：9159.30平方米 总建筑面积：52210平方米 项目开发周期长达十几年，期间几易其主，名字也从原来的“滨基雅苑”改为“中区王座”再到现在的“高发城驰”； 项目发展模式匹配性分析：高赠送创新产品为主，结合强势附加值 随着BRT、集中式商业中心、公园及其它配套规划落实，祥平片区将成为城区新中心，区域逐渐成熟，对客户吸引力加大 华森国际是同安目前唯一的集中式综合商业； 同安第二外国语学校同安区中等以上高校，集中学、高中为一体，仅次于同安一中； 项目附近连接岛内BRT将于年底前全面建成通车，大大缩短与市区距离； 同安区就业培训中心暨劳动力市场 已快竣工，带来大量流动人口； 华森国际商业广场将带来大量人流，并提升区域形象，区域将为同安商圈新中心 华森国际商业广场集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的区域型时尚消费体验中心； ?只租不售的购物中心之一； 主力店：国际著名生活超市、国际连锁西餐厅、五星级影院、大型美食广场、手机数码城、儿童世界等； 凤祥小区以别墅及多层为主，是同安人向往的豪宅生活区 凤祥小区2006年建成，以别墅+多层为主； 近期拟出让8块商住土地主要集中项目周边(BRT终点站)，推售量100万m2，区域将成为城市未来居住中心 按区域分为城东、城西、城南及城北四个板块，新开发项目逐步向中高端产品发展 市场园林仅限