达安2010年9月郑州项目市场研究报告.pptVIP

中原区的规划发展信息 一 地块区域背景 中原区三环以内的19个城中村改造项目，已签约17个 。相关政府信息得知，19个城中村改造将 形成众多商业中心（政府相关规定，每个城中村必须配有大小不等规模的商业）；与金水区几年前就在推进城中村改造不同，中原区大规模地改造城中村将集中在最近两三年 ，因此未来几年中原区将进入房地产发展高峰期。 中原区三环以内还有56个旧城改造地块，土地面积至少4000亩。 地块信息举例：文化宫路和中原路交叉口的河南省工贸学校、文化宫路和汝河路交叉口的河南省轻工业学校，占地面积分别为60多亩和50多亩，这两所学校的新校已经建好，这里都将腾出来用做商业或其他项目的开发；位于建设路华山路附近的郑州造纸厂有200多亩地，位于淮河路秦岭路附近的黄河机械制造厂地块面积也在100亩左右。 （这些地块离中原万达广场和本项目都不远，未来项目周边将形成商业氛围浓厚的新兴商业圈，但随之市场竞争压力也增大。） 区政府官方消息得知，“目前地产企业入驻中原区，必须与中原区签订一个协议：商业项目不得少于30%”。（从去年到今年入驻中原区的地产项目，个个商业体量巨大，万达商业项目25万平方米，占到项目的将近一半，锦艺华都商业项目近30万平方米，伟业时代广场商业项目也超过10万平方米。） 预计到2020年，商业项目全部建成后，包括批发市场和集贸市场在内，中原区的商业体量从目前的30多万平方米上涨到260万平方米左右。 目前中原区有常住人口57万 ，10年后约70万，可以预计未来10年中原区地产，尤其是商业地产是否能健康、快速的发展，主要取决于新密、登封、荥阳、巩义这些地处郑州西部和西南部县市内的消费群体（从郑州市区居民了解到，这些县市经济实力雄厚，有相当一部分当地居民具有较高的消费能力）。 该部位为绿地，不属于本项目地块范围内 该道路位置在南端一组高压线下方 实景解析 二 地块范围 实景解析 二 地块范围 北块出入口位置 南块出入口位置 驾车训练场 西苑小区 基督教堂 实景解析 二 地块范围 实景解析 二 地块范围 地块南端范围直至烟囱围墙 （拆迁包括山庄） 两排老公房位置（不在地块范围内） 示意图解析 三 地块周边 本案 烟囱 2公里内 N 1.5公里内 四 项目研判 目前项目周边商品房销售水平： 普通住宅 5600~6000元/㎡（纯住宅小区） 5500~5700元/㎡（非纯住宅小区） 沿街商铺 15000~17000元/㎡（底层） 8000~12000元/㎡ （非底层） （项目周边暂无可售办公用房） 区域发展前景向好，中原万达广场的开发建设将提升本项目的市场价格 项目规划设计具有一定难度 （地块不够完整、南北进深过浅、容积率过高） * THE ENDTHANK YOU * * * 西南板块分析 一 郑州市房地产板块分析 4、生活配套 本板块是郑州市曾经辉煌的老工业基地及市级政府的所在地，原有的生活配套完备，大型商业配套不足，与生活相关的零售商业较为发达。配套齐全，档次落后，且在板块内有很大的差异性，东部明显好于西部。一是碧沙岗公园周边，作为郑州市的繁华中心之一，与偏远的西南部有其较大的差别，传统特点明显。 板块内教育机构众多，大中专院校林立，文化氛围较好，板块东南部分布有郑州大学，河南工业大学，郑州航院，黄河科技大学，北部有中原工学院，纺织高等专科学校等；另外还分布有重点中小学，如市一中，外国语学校等。板块内娱乐、休憩等生活配套充足，像嵩淮广场、滨河公园、五一公园、绿城广场、碧沙岗公园等为该区域居民提供了休闲娱乐的好去处。 5、板块内的住宅房地产市场 实地调研得知，在板块整体住宅市场快速发展和城中村改造步伐加快的情况下，一向以多层为主的西南板块发生了巨大的改变，新建的高层、小高层占据主流，多层相对来说将成为一种稀缺产品。 从成交价格来看，西南板块的成交价格得到了快速上涨，尤其是09年随着一些中高档大型项目的上市，该板块与市中心地段的成交均价差越来越小；目前板块住宅成交均价为5500元/平方米。 从成交产品户型来看，一房、二房的小户型产品已替代传统标准三房产品，成为市场去化的主流产品，价格的大幅上升是其主要诱因。 西南板块分析 一 郑州市房地产板块分析 6、板块内的商业房地产市场 08年前，西南板块的城市规划及区域环境决定了西南板块的商业性质，其缺乏大型商