2011宁波开元九龙湖畔整合营销方案.pptVIP

市场部分;[目录];第一部 策略前思考 ;[策略前思考];[策略前思考];[策略前思考];第二部 [识局] 解析变化 ;〇 城市——质变前夕 〇 城北——蜕变之始 〇 九龙湖——量变积累 〇 九龙湖畔——变革之机 ;城市: 质变前夕;谜题：一座城市的下一个10年;[宁波城市发展研究];发展能级决定城市属性;发展能级决定城市属性;2010年，北部多个大事件爆发，短期内刺激了区域楼盘的发展，城市一定时期内的市场话题。但是我们认为，前期市场对于北部的认知过于片面，没有形成综合统筹概念。北部话题，被低估了。 话题： 杭州湾新城（杭州湾大桥、杭州湾新区启动） 余慈新城 龙山新城（龙山新城启动区） 镇海新城（万科城、保利城） ;近期规划用地50平方公里，近期规划人口20万； 远期规划用地93平方公里，远期规划人口50万； 国家统筹协调发展的先行区，长三角亚太国际门户的重要节点区，浙江省现代产业基地，宁波大都市北部综合新城区。;本案;本案;本案;;;大北部，都市化新城;城北: 蜕变之始;板块属性蜕变：郊县==》城郊==》北城;借助跨越姚江、甬江的近10座大桥隧道，沟通外环线、绕城高速、329国道、九龙湖大道，以及未来城市轻轨规划，九龙湖板块与江北、主城区概念联系大大加强，30分钟车程即融入宁波大市中心。;[解读二 / 从区域产业贫瘠到区域产业密集];[解读三/ 从农业人口到产业蓝领到都市白领];[解读四/ 北部大都市区的精神价值深化];[北部都市群是人类城市居住的最高文明表现];[北部都市群落]城市花园里的绿色文明;;北部花园都市起航 九龙悠游自在湖;九龙湖: 量变积累;“一轴、两带、三区”的用地结构—— 九龙湖依托城市发展轴，具备旅游配套与居住的双重功能;多家、多项目、多元化开发九龙湖——为板块协力，为开元减压;;九龙山寺 湿地景观休闲湾 横溪村农家乐 马会 林业观光休闲示范区 顿悟台 观鸟亭 宁波名人雕像长廊;高尔夫休闲会所 青少年情境教育基地 地标会所 九龙湖娱乐城 阳光会所区 湿地景观休闲湾 横溪村农家乐 网球场;空中四合院 龙源居山庄 桃源居 雅园餐厅 开元酒店 御水龙都旅游度假区综合地块;;板块内部功能日趋完善;九龙湖畔: 变革之机;2009年，非争之局;;;;2012年，跨极之争;卡纳湖谷;;;;[关键问题]政策调控背景下，竞争直面东钱湖;[策略方向]极化，突围==》板块极化，突围钱湖群体性竞争;城市质变 大北部都市化新城;九龙湖畔，大宁波都市群的原生山水别墅;“九龙湖畔”;第三部 [辨局] 价值整合 ;[辨局]项目价值辨析;论王道/解码双重价值 项目客观价值项目主观价值;——项目资源之析——;九龙湖依托达蓬山旅游度假区，自身山水资源结合； 东钱湖西北靠福泉山，湖区范畴内山水资源结合少，自身景观单一。;——项目资源之析——;——项目资源之析——;——项目资源之析——;——项目资源之析——;——项目资源之析——;九龙湖畔 独栋 联排;[备注]高层部分策略性处理;营销部分;策略总纲;基于“一城山水，半城湖”推广语已经很久， 其主要用意旨在突出项目大规模山水资源和造城概念， 在新一轮推广阶段建议沿用。 但今天，随着板块能级的动态提升， “一城山水，半城湖”有了新的意义 ——城市的山水，城市的湖。;纳入城区发展+纳入30分钟城市生活圈+纳入多元综合性开发;因此，在新一轮的推广阶段，结合项目整体形象延续与板块城市化价值炒作的需要，先将别墅部分作为一个整体项目形象重点阐述。;1、延接城市向北，打造2小时沪甬经济圈滨海城市战略，以直线距离 突出项目与主城区的距离； 2、18公里概念是目前别墅市场推崇的20—30分钟接驳城市的最佳距离， 符合远离喧嚣，又亲近繁华的山水别墅休闲养生功能； 3、“山水纯别墅”是项目属性的强化指向，临水靠山、纯别墅的概念与 当前竞争项目拉开距离； 4、结合案名“九龙湖畔”，项目定位既解决了板块认知不足的缺陷，同时 又深化了案名的本身注解。;联排、独栋、高层产品解读与分类推广策略;联排 有的联排，只是联排多层 有的联排，才是联排别墅;九龙湖畔联排产品推广策略;;香湖湾 240-312㎡ 立面：涂料 动线：人车不分流 车位：每户地下1个;石材立面;不是所有的联排都可以叫别墅;;;;;;[真联排别墅的11个标准定制] 三面依山一面望湖、石材立面、英法意联合建筑尽显个性豪门徽章、整层主卧、双总统套房、三层挑高内庭、四重庭院、40平观景露台、精装庭院、人车分流、户户双车库、独立电梯井;·与本案独栋比价格优势？ （500-5000万差价，享受相同的资源） ·与其他山水联排比产品？ （人车分流、石材立面异国风格、独立电梯井等11个类独标准） ·还是与城市豪宅生态资源？ （对接城市豪宅区置业升级的可能性）;需求推导：;联排