2011永州上海花园市场调研及前期产品规划.pptVIP

二、地块SWOT简析 地块SWOT简析 （一）、寻找一种全新的户型产品，符合本案定位 市面上三房两厅产品供应富足，该类户型的面积基本保持在120㎡以上，保证了其在户型空间的舒适性。 从以上的产品设计中，我们可以看到户型产品着重诉求是空间和功能布局。少数产品才导入了入户花园、造型飘窗等建筑元素。也就是说，目前的产品上，主要还是以满足基本居住要求为主。 其实在消费者的需求上，不断成长的购房者已经开始显示出对于产品附加值的需求。在中规中矩的户型上，更多地要求观景功能、阳台露台的设置、其它如入户空间、明卫明厅效果等。 （二）、本项目高层户型产品设计的升级导向 （四）、高层创新产品“空中庭院”户型解说 空中院馆将空中庭院的功能进一步放大，市直成为家庭活动、朋友聚会、休闲的中心语室内其他功能空间来纳西紧密，其他功能围绕空中院馆展开 空中院馆的设计有助于户型的空间结构布局，尤其对于大户型房间走廊过长的修正，并且增加整体的通透性和采光。户型的本质是体现院落文化，院落式家庭的中心，是将各功能房间连接的枢纽。 院馆生活，既有传统的情景元素，又有现代都市的空间元素。 一、项目消费群分析及形象定位 二、项目案名LOGO设计及演绎 市场在售项目的户型调查： 一、香樟绿城，户型面积配比上，三房为主，其中三房基本做到双阳台、明厅明卫，采用平角飘窗产品设计。 市场在售项目的户型调查： 二、垠地·中山城，户型设计中，大面积产品使用入户花园产品设计，其他小高层部分，基本只满足基本居住条件，特别是在产品的细节处理上存在弊端，如次卧与主卧卫生间的处理方式以及油污区的布局等。 户型舒适度提升 户型增值挖掘 户型功能细化加强 客餐卧齐全 南北通透 宽厅设计 全明设计 广角飘窗 入户花园 双层露台花园 调高层高 可变空间 户型组合 主客分区 更衣室 储藏间 这个户型产品，能够代表性地表述高端户型产品的各项指标要求：1、功能区域明朗，动静分离，洁污分区，干湿分离；2、通透性与采光等基础要求之外，外弧线的阳台设计休闲与观景效果最佳；3、入户花园、平角飘窗以及内置的空中庭院设计。 （三）、一种最能诠释这种特色的户型产品 ③ ② ② 　空中庭院将入户花园的功能进一步延伸室内，增加室内景观面积及休闲空间； 　空中庭院功能相对独立，与室内其他功能关联性加强。 既是很多主要的功能空间中心，家庭的中心 通过院馆可以讲自然引入室内，建筑师给与业主一个强烈的引导提示，在院馆可以清楚看到客厅-书房-餐厅均通过，相互联系，空间的相互渗透，星辰各一个超大的空间； 本身零距离接触自然，面对自然，无限放大有限的室内空间。 户型的附加值提高了，附送面积可达10%-15% 1、空中院落产品多在大面积户型产品中设计，一般以150平米左右为宜。设计的核心重点是将阳台内置移动，板式户型面积130平米以上即可采用。 2、阳台及飘窗设计根据整体规划的视线安排。设计南侧户型，飘窗及阳台位置以北侧为观景阳台；东侧阳台以南向为宜，北侧边角设计拐角飘窗；北侧高层以南侧阳台和飘窗设计。 3、充分考虑入户花园产品利用。入户花园设计大面积采用，特别是东侧点式高层产品，入户花园使用可达到增加间隔，提高采光性与舒适性效果。 4、高层顶层设计退台别墅产品。空中别墅以标准层逐层退台产生空中空间，形成大露台，同时，空中别墅产品的设计，丰富了建筑立面风格，提高产品视觉等级；高端产品也在后期为其它产品树立价格标杆。正常情况下，小高层的顶层复式豪宅，去化速度最快。空中别墅产品在下面多层住宅产品设计中，详细介绍。 （五）、高层产品设计其它几条建议 联体阳台成超大阳台设计 （五）、高层产品可参考的户型设计2例 卫生间及厨房餐厅，形成干湿分离，洁污分区设计 270度拐角飘窗设计，在主次卧的主要观景视线上设计 户型产品入户花园设计及运用 户型产品室内功能分区，动静分离 超大客厅设计，三房产品卧室可设计小书房 　　在规划设计中，本司一向提倡“成本与利润性价比”开发。特别是在多层产品以及低层产品中，适当增加小成本，换取提高两倍甚至三倍的成本回报率。 　　目前永州市场，特别是零陵区多层产品充实市场，而且对于洋房概念形成“滥用”结果，要达到项目多层产品热销甚至高价热销，必须令我们的产品建立起绝对的高度和优势。 　　为消除消费者对“花园洋房”逐渐退化和轻视的抗性，本司特别导入“墅院洋房”新产品理念。 “墅院洋房”：是近年来在一线城市逐渐风靡的中高端产品代表，它是当代建筑高度发展的新产物，立足起源于上海、广东、福建一带的“花园洋房”产品，以及综合北美、欧洲的高端产品“townhouse”产品，形成的新洋房运动。 “墅院洋房”建筑形态：叠拼、联排别墅的内涵，以及产品结合洋房产品错台、退台手法。 “墅院洋房”楼层情况：层数≤7层 “墅院洋房”主要