2011年08月山东滨州市场调研及定位建议报告.pptVIP

园林景观场所──社区公共活动空间营造邻里感情交流场所 园林景观建议 非名贵树种通过合理布置也能良好效果 尽量减小次园路人行路面宽度 注意硬质广场和路面的材质控制成本 部分的浅水景观在也可以减少成本 普通树种 小而浅流动的水系 窄路面 普通草皮 园林成本控制──浅流动水系、道路、树种、草皮等方面考虑成本控制 园林景观建议 考虑成本，不做大规模水景，保证活水水景，为园林注入生气，提升整体品质； 注重水边大石和绿化的选择及布置，细节体现品质； 园林成本控制──浅水水景示意 园林景观建议 会所连同室外泳池占地约3000平方米，建筑面积约1800平方米。 社区会所建议 社区会所建议 建议学校类型 幼儿园 规模 1000平方米幼儿园 级别 知名品牌 按照“公司投资建校，学校独立办学”的原则； 双方互惠共赢，实现双方品牌效应的目的。 社区教育配套建议 餐饮 超市 洗衣店 银行 社区商业配套建议 综观滨州别墅市场，目前总体态势旺盛，销售势头良好，别墅单价有一路上扬之势。随着该地区别墅用地的日渐萎缩，别墅产品的稀缺性将逐渐显现。 针对高端客户，精心打造高尚别墅住宅小区。现在滨州城区内真正算得上高档、独到的别墅楼盘还未出现，现有的别墅小区品质一般，物业管理参差不齐。本案可以提高服务质量、加强软环境建设，可以以此作为提升本案售价的亮点之一。 结合各种依据因素，本案花园洋房初定均价在4000～4500元/㎡，其中，联排单价在6000～8000元/㎡之间，而双拼价格稍贵，在7500～9000元/㎡左右。 本案在当地的规模最大，可分期开发，预计总销售去化用时3～4年时间。 预计本案的客源客层将呈现多元化趋势，商人私企业主将成为主力客户群。 目前滨州别墅市场去化速度较慢，市场对别墅接受度还有待提高。 本项目地处城市边缘地带，虽有远景规划，但目前市场认可度相对较低，需在后期做好宣传推广工作。 总结 锁 定 我 们 的 市 场 客 源 阳信 惠民 无棣 沾化 博兴 邹平 淄博市 东营市 客户群体定位 他们是谁？ 年龄区间：30岁——50岁 外资、合资企业 高级管理人员 名人 股份制企业股东 政府官员 民营企业家 金融、证券、外贸 电信、IT、大型国企 高级管理者 在外经商滨州人 在滨州经商外地人 客户群体定位 客户定位——显性客户是本项目的核心客户，隐性客户是本项目的重要客户 界定：区内现有项目的 主流购买客户群； 职业：政府机关领导、私营业主、企业中高层管理者、投资客。 来源：滨城市及周边城市； 年龄：35－50岁； 收入：家庭年收入在50万以上 置业特征：多为多次置业，改善居住环境，提升生活品质，注重产品的品质和周边的生态环境。 重 要 客 户 核心客户 显性客户 隐性客户 基于对市场分析的提炼以及对本项目开发策略的取向，客户定位如下： 本项目的客户定位策略抓住现有的显性客户群，然后引导潜在的隐形客户，提供满足他们投资需求和精神层次需求的产品。 界定需要被挖掘、被引导的潜在客户群； 职业：收入较高的居民及企业白领阶层； 来源：滨城区为主； 年龄：28－45岁； 收入：家庭收入30万以上 置业特征：注重品质，对地段要求较高，偏向高性价比产品。 客户群体定位 目标客群细化定位 年龄主要集中在30－50岁； 家庭结构为处于满巢期的三口之家； 来源区域主要集中在老城区及周边县市； 工作稳定，家庭年收入较高，非顶富阶层； 多为改善居住条件； 物理 层面 年龄主要集中在30－50岁，主要来源于滨州市主城区和周边市县 具备一定经济基础 滨州市的高收入阶层 1、年龄主要集中在30－50岁； 2、看重的居家品质/生活环境等； 3、对繁华城市生活的向往； 4、多为二次以上置业 ； 5、事业处于上升阶段； 6、事业家庭稳固，人口以3～5人为主； 交集 目标客群定位 财富积累阶段，有一定的经济实力； 追求健康高品质生活，对住宅小区绿化、文化、档 次比较在意； 看重居家品质/生活环境等; 心理 层面 客户群体定位 商人与私企业主将成为购买主力 滨州人均收入与其他大城市相比而言，尚有差距，但是当地的商人与企业主等成功人士不在少数，发掘潜力巨大，这些客户将成为购买本案的潜在主力，初步预计购买比例将占整个楼盘的60％多。 当地大型国有企业与事业单位中高层人士 滨州城市虽小，人口不多，但是基本必要的事业单位、社会机构一个不少。这些机构的中上层人士年收入可观，在他们事业稳定的同时，会考虑提高自己的生活品质，享受生活，于是，购置高档住宅将成为他们的不二之选。 政府机构人员 滨州市政府的搬迁，给该地区的房产经济注入了动力。为了工作与生活的需要，将会有部分政府工作人员前来购置。 不可或缺的投资者 每个城市房产业的兴起，总少不了投资者的推波助澜，特别