2011武汉中维地产汉钢地块前期定位报告.pptVIP

KEY-5 由入户门厅直接进入样板房参观 直观感受装修后房型及公共空间 后期可以装修房卖出 增值动作： 宣传道具 宣传道具非常广泛，即能为项目宣传起到积极作用的工具，包括宣传册、宣传语、形象墙等等。 房样板区的庭院景观的形象墙，一方面用于阻隔视线，遮挡附近的乱杂的工地，另一方面又能为项目起到很好的宣传作用。 增值动作： 商业活动 为配合项目的规划、建筑和景观主题，开项目推盘的时候常常会通过一系列的商业活动来强化主题，比如文艺表演、体育赛事等；也可以举办剪彩仪式、沙龙等提升项目形象。 财务分析 PART 13 测算说明 项目周期 项目周期为2012年到2016年上半年 ，历经 4.5年。 其中D地块2012年开始建设，2013年入市，2014年上半年销售完毕 C地块2013年开始建设，2014年下半年入市，2016年上半年销售完毕。 复合增长率 通过同类市场调查测算： 高端住宅项目销售价格年复合增长率为18%； 商业项目销售价格复合增长率为20%。 销售价格(毛坯) 通过年复合增长率测算： D地块毛坯住宅入市价格P=18656元/平方米 C地块毛坯商业入市价格P=17000*（1+20%）^4=35251元/平方米 C地块毛坯住宅入市价格P=18656*（1+18%）^1.5=23913元/平方米 销售价格（精装） 通过年复合增长率测算： D地块精装住宅入市价格P=23786元/平方米 C地块精装商业入市价格P=17000+3000*(1+(0.67+0.75)/2)^4=45888元/平方米 C地块精装住宅入市价格P=23786*（1+18%）^1.5=30489元/平方米 测算说明 测算说明 土地费用 C地块土地面积21358平方米 ，容积率3.3，D地块土地面积30953平方米，容积率3.25，楼板价7704元/平方米。 C地块土地费用：21358*3.3*7704=54299万元 D地块土地费用：30953*3.25*7704=77500万元 土地费用合计合计：131798.99万元 建筑安装成本 按2008 年《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》、《湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》、《湖北省建筑安装费用定额》、武汉市近期建设工程概算定额、材料价格及调差、管理费用、税金等有关规定标准，并参照武汉市建设工程造价管理站《武汉地区建筑安装工程2009 年第2 季度造价指数》、项目建设地近期完工的同类建筑物的投资进行估算。 毛坯项目单位建安成本3888元/平方米，精装费用按每平米3000元计算。 毛坯项目建安成本：3888*171078.65=66515.38万元 精装装修成本：3000*171078.65=51323.60万元 编码 工程项目（费用）名称 造价或费用(万元) 比例（%） 1. 一、土地费用 131789.99 44.5% 2. 二、前期工程费 1995 0.67% 3. 三、基础设施工程费 9977 3.4% 4. 四、建筑安装工程费 66515 22.4% 5. 五、公共配套建设费 2661 0.9% 6. 六、开发期税费 7982 2.7% 7. 七、其它税费 1995 0.7% 8. 八、不可预见费 2229 0.8% ZJF 直接费 225154 76% 9. 九、管理费用 4503 1.5% 10. 十.销售费用 15452 5.2% 11. 十一、财务费用 0 0.0% JJF 间接费 19955 6.7% ZZJ 开发建设总成本 245109 　 毛坯项目建设投资成本 税前 财务内部收益率(%) 39% 财务净现值(Ic=10%) 68898 静态回收期(年) 3.01 动态回收期(年) 3.22 税后 财务内部收益率(%) 38% 财务净现值(Ic=10%) 65252 静态回收期(年) 3.03 动态回收期(年) 3.25 税前 投资利润率（%） 22.89% 资本金利润率（%） 65.41% 销售毛利润率（%） 44.20% 成本利润率（%） 64.90% 税后 投资净利润率（%） 13.30% 资本金净利润率（%） 37.99% 销售净利润率（%） 39.00% 成本利润率（