世联2011年3月11常州万博湖塘工商所项目商业策略总纲.pptVIP

　9 五级铺 　56 四级铺 　37 三级铺 　0 二级铺 　0 一级铺 数量 铺位 三层划铺方案 人行主动线 人行次动线 各层主力店建议 1、双层设置，1层给沿街昭示面和入口门面，主要就餐区设在2层 　 毛家饭店、英派斯健身 奶茶冰激凌等 麦当劳 屈臣氏 品牌建议 四层建议先期持有 —— 中大型中高端餐饮及培训娱乐 4 符合楼层业态规划的配套型主力店 西侧铺位 休闲餐饮 3 街区最南侧 时尚餐饮 2 街区东南角沿街 时尚餐饮 1 　 生活超市易于易于吸引人流，同时品牌选择上补缺市场 中庭位置大铺 特色生活超市 -1 备注 位置 主力店建议 楼层 营销攻略篇 第三部分 价格策略 核心价值点框架 营销攻略 静态价格制定依据： 区域内商业物业整体价格 中心地段大型超市周边商业价格 相同地段同类商业价格 商业动态价格＝静态价格＋溢价空间 价格策略 区域内商业价格 商业名称 楼层 面积 （㎡） 租金 （元/㎡·月） 备注 新天地不夜城 1 60 105 内街铺位 茂业泰富城 1 100 180 沿街铺位 新城上街 2 120 90 2层商铺 天禄商务广场 1 60 80 内街较好位置 乐购外街 1 40 130 —— 附近的商业物业出租率较低，商铺租金价格大多在80-150元/㎡·月，部分物业可达180元/㎡·月。 商业 租金水平 （元/㎡·月） 区域租金 （元/㎡·月） 湖塘大润发外街商业 90 湖塘乐购外街商业 135 75 南大街沃尔玛外街商业 810 600 南大街乐购外街商业 1050 核心地段大型超市周边商业价格 市场情况下，大型超市周边商铺的租金约为区域内商业普遍租金水平的1.5倍左右。繁华和成熟度越高的地段两者差距越小。 返算价格公式（收益年限40年） V=A/R*[1-(1/（1+R) N] 区域内商业普遍租金水平为80-150元/㎡·月 ，平均约为110元/㎡·月，按照大型超市人流集中区域商业物业租金为普通商业租金的1.5倍计算，大型超市口商业物业租金为165元/㎡·月； 按照投资回报率6%反推计算，项目商业静态平均售价约为36554元/平方米。 参数 估算指标 V 静态均价 A 本项目物业年租金 R 投资回报率 N 收益年限 商业静态价格定位 动态价格=静态比准价+溢价空间 市场比较，确定回报率租金反算 自然价值增长 规划利好溢价 营销措施溢价 外部溢价因素 内部溢价因素 项目成熟溢价 产品领先溢价 品牌信誉溢价 目前阶段本项目不确定因素较多，仅能粗略估算整体均价，并依据市场经验预估溢价空间。 商业动态价格定位 参数 估算指标 指标数据范围 Pn 动态价格 —— n 动态增长年限 项目今年下半年入市，n值取1 K 可能误差 [-5%，+5%] 1－K 置信度综合修正参数 [0.95，1.05] M 多因素协调值 [0.95，1.05] P0 静态比准价 36554元/㎡ γ1 商业成熟溢价增长率 ——（本项目初次入市不存在成熟溢价） γ2 —γ6 自然增值、规划、营销、产品、品牌溢价 粗略估算为13-18% 动态价格估算函数 P商铺动态均价 ＝ [37279, 47555]（单位：元/㎡） 各类铺均价制定 取商铺动态均价中间值42417为基准数1 铺位价值等级 评分 铺位价值比例 销售均价 一级铺 95-100 1.5 63626 二级铺 85-94 1.2 50900 三级铺 71-84 0.9 38175 四级铺 56-70 0.75 31813 五级铺 40-55 0.6 25450 P商铺动态均价 ＝ [37279, 47555]（单位：元/㎡） 营销攻略篇 第三部分 价格策略 核心价值点框架 营销攻略 武进购物中心以服装、餐饮为主，空置率高，现经营状况不佳 C B A D F 游乐广场 一层 A、通信广场 B、服装、银行、珠宝、眼镜 C、服装、眼镜 D、餐饮 F、娱乐休闲、电脑城 C B D F 武进购物中心业态分布 F 三层 业态 数量 休闲娱乐 1 服装鞋帽 34 餐饮 10 珠宝 2 银行 1 茶叶 1 眼镜 2 电脑家电 1 二层 乐购商圈特征 乐购商圈总结 商圈以满足区域范围内居民消费和娱乐为主，档次中偏低； 商圈范围内缺乏目的性餐饮消费；日用百货类业态饱和 随着片区品牌百货的开业，整体形象档次有望得到提升 乐购商圈特征 湖塘商圈核心购买客户主要集中在武进区域，尤其是湖塘中心镇，以私营业主为主 购买客户 乐购、花园街商业主要吸引武进区投资客购买，外地客户也占到一定比例 武进区得商业投资客户中，湖塘客户占到绝对主体，达70%，其次为邹区横林。 湖塘商圈使用客户以新常州人为主要构成 新常州人：户籍在外地，居住在常州 使用客户 从使用客户看，主要群体是新常州人群体，其次涵盖常州及周边县级市客群