2007年郑州王胡砦项目定位及发展1.pptVIP

综合分析 良好的自然环境 自造5000平米商业广场 龙湖 自造中心湖景打造度假村 利用资源打造法式小镇 引进高尔夫 龙泊圣地 思念果岭山水 21世纪国际城 帝湖 信合普罗旺世 第二篇 宏观市场及微观市场 住宅概况 江山书香名邸 兰亭名苑 开元丽城 绿岛港湾 洁去星苑 说明: 在本项目附近的开发住宅项目主要是分布在长江路的两侧, 大多都以经济适用房居多(如兰亭名苑﹑江山书香名邸﹑开元丽城等); 经济适用房 高砦(1335)城村改造安置区 第二篇 宏观市场及微观市场 商业分布概况 说明:(红色的为商业集中区) 南区的商业主要集中航海路;如茶叶城,摩配城,汽修城等; 本项目周围有中陆洗化广场和万客来小商品城; 小的集贸市场和沿街商铺; 注:针对本项目其业态都比较杂乱; 商业集中区 第二篇 宏观市场及微观市场 未来大盘特点 贾陆河与花园路3000-4000亩 姚寨改造 老鸨陈改造 本案 老107与南三环1136亩 航海路与新107 种鸡厂自然条件好 临CBD配套好 自然环境好 第二篇 宏观市场及微观市场 如何发挥本项目的优势? 王胡砦项目 德润置业的实力 合富辉煌的策略 合富辉煌的资源 第二篇 宏观市场及微观市场 第三篇开发模式 南三环及其他道路：将项目地块分割成南北、零碎的地块 商业性质土地分在南北两块地，且南地块商业面积最多 架空高压电线也将部分地块分割成不规则地块 南水北调运河：在地块最南端，其他地块不能享受，是项目唯一的自然环境与景观 项目有80万的安置面积需要解决！！！ 第三篇 开发模式 因此，我们需要慎重考虑本项目的开发模式！！！ 解决 怎样与郑州其他区域上1000亩项目的竞争，获得最终的胜利？ 怎样开发才能适合这样客观条件的3300亩地块？ 怎样充分发挥项目现有、且不太突出的优势？ 第三篇 开发模式 华南地区（广州、深圳）大型盘开发（启动）模型解剖 “画饼”模式 “以点带面” “嫁接” 广州——广州万科四季花城 深圳——蔚蓝海岸，描绘蓝图 别墅等等带动——广州，汇景新城 教育嫁接——星河湾，广州执信中学（省一级） 体育嫁接——广州，南国奥林匹克花园 “以本伤人” 广州——凤凰城，地产式批发 “舶来” 造镇——广州，金地荔湖湾 全舶来——广州，托斯卡纳 第三篇 开发模式 “画饼”模式——广州，万科四季花城 时间轴 8万 20万 16万 分期规模 主力户型 价格走势 第1期 2004.4~2004.12 第2、3期 2005.1~2005.7 第4期 2005.8~2005.12 70～120的2～3房 100~150的3～4房 100~200的3～5房 首期配套不足缺乏居住气氛与氛围 项目总建50万，首期居住气氛严重不足，缺乏配套，首期只开8万，只有总量的1/6。一期入住，社区气氛浓郁与配套完善，开发才开始迅速放量 4300元/㎡ 5300元/㎡ 6500元/㎡ 第三篇 开发模式 王胡砦项目定位及发展提案 二00七年三月十二日 合富辉煌王胡砦项目组 第一篇 我们对项目的认识 第二篇 宏观市场和微观市场 第三篇 开发模式 第四篇 开发周期 第五篇 市场分析及定位 第六篇 营销系列 第七篇 经济效益分析 目录 本项目地块较大，而且商住共举。我司在经过对项目的深入了解及现郑州房地产市场的分析后，认为： 本项目迫切要解决的问题是3330亩地块的开发战略 因此，本次的探讨案，我司主力从开发的战略出发。只有在开发战略获得共识后，营销的方案才具备可行性。 第一篇我们对本项目的认识 规划面积——219.14公顷。约3330亩;合2219977.8平方米。 整体概况 规划范围——该片区东临京广路；南临南水北调工程；西边南三环北为现状居住社区、南三环南为124厂、郑州市塑料三厂等工厂企业；北边为长江路及长江路高压走廊；中间是规划的二七区服装工业城。 区位——该地区位于郑州市南部门户地带，有自然环境 和交通优势。 第一篇 我们对项目的认识 交通 本案周围有长江路﹑大学路﹑京广路﹑南三环﹑等多条路, 距郑新公路3.2公里,距绕城高速公路4.2公里;郑平公路从本案中间穿过交通便捷。 本案 4.2 3.2 郑平公路 第一篇 我们对项目的认识 周边配套概况 0 0.2 0.8 1.1 0.7 2.3 万客来市场 0.8 0.8 本案周围医疗﹑教育﹑交通配套比较完善;缺乏金融和大型生活配套; 第一篇 我们对项目