2011年昆山城际雅苑营销策划方案.pptVIP

本项目客户定位一——中高端产品的客户定位 客户AIO分析 特征提取： 喜欢高品味 喜欢创新的产品 重视社区文化和交往圈 心态开放 比较注重价格对比和产品对比 比较看重将来发展空间 比较注重性价比 看重总价偏低，购买容易，首付轻松 看重未来升值空间 本案客群定位 2009年11月城际风尚推出商铺的销售均价7000元/平方米 根据本案 2011年5月入市给予5%的涨幅预期 本案商铺基础价格区间6400-8200元/平方米 产品定位、包装推广整体提升项目品质，给予基础售价上2%的溢价 本案商业销售周期（2011年7月——2012年10月）内 调整后6500-8500元/平方米 该价格会根据市场及政策变化做适当调整 商铺价格初步测算 项目界定 Part Two 2009年城际雅苑对面的农贸市场商铺销售均价在5500元/平方米 考虑到本案商铺的地段、销售时间、产品品质 2010年给予本案店铺销售价格区间6100-7900元/平方米 三、客户定位 来源：正仪本地居民、昆山城西、苏州园区、唯亭及正仪周边企业工薪层 职业：中层技术人员、泛公务员、教师、医生、律师、金融证券、IT、中高层管理人员等 目的：满足基本居住需求为主要目的 年龄：25-40岁 收入：家庭年收入10万元以上 特征：进取、经济、实惠、文化 核心客户 重要客户 偶得客户 来源：巴城镇、昆山及唯亭 职业：生意、贸易、业务、大企业员工 目的：改善居住环境 年龄：25-50岁 收入：家庭年收入15万元以上 特征：节俭、传统、安逸、成家立业的思想、崇尚新事物 知识中坚阶层 传统小康阶层 苏州园区、上海投资客户及其他目的客户 项目定位客户定位 Part Three 项目定位/客户构成 目标客户主要锁定在正仪，以当地满足基本居住需求的客户为主；同时面对巴城和昆山城西部分工薪阶层，以性价比为主要考量对象的置业者，他们考虑的更多的是经济实惠的价格；本案靠近城际高铁阳澄湖站，对于苏州园区和上海的部分客源有一定的吸引力，是这两个区域内价格谷底，而且还吸引了他们前来投资的客户，所以在上海和苏州园区也存在着一定的客户群。 客户构成说明：此客户定位比例是根据目前市场调查及目前市场状况作出的预判，如果明年房产政策有所改变，可能会导致其中个别比例大大调整。比如明年若市场明朗，政策趋好，上海和苏州投资客将会大幅攀升，占据较大比例。 Part Three 5% 其他 20% 上海 10% 苏州园区 20% 昆山城区 15% 巴城镇 30% 正仪、玉山西 比例 区域 对景观和配套关注 不能距离太远 喜欢多层产品 对现状较为满足 注重社区配套 喜欢传统的一些元素 时间安排规律 注重子女教育 关于电视、网络、报纸 有特定的活动场所 比较节俭 传统小康阶层 对总价较为敏感 善于消费新产品 喜欢跟风购买 精于投资 个人优越感强 崇尚高尚的产品 注重身体健康与保健 注重社区品质 时间安排无规律 有特定的生活圈 有特定的消费场所 关注有效信息 楼盘信息来源于路牌广告与售楼处的昭示性 喜欢低密度产品 活动半径较大 经营型富贵阶层 Opinion 观点 Interest 兴趣 Action 活动 喜欢高品质的房子 关注景观和产品 对户型要求高 对未来充满信心 消费相对前卫 对总价较为敏感 关注品质和景观 具有责任感 时尚消费的引导者 心理优越感强，清高 讲求有身份的消费环境 喜欢显示品味 对高尚产品附庸 喜欢创新的产品 有较高的承受能力 文化取向较前卫 时间安排较规律 注重子女教育 关于电视、网络、报纸 有特定的活动场所 活动半径比较大 注重穿着 有特征的交际圈 经常来往全国各地，视野广阔 活动半径比较大 注重穿着、消费、享受 重视子女教育 关注电视、报纸、网络 时间较为规律 知识中间阶层 知识中产阶层 项目定位/客户定位 Part Three 四、项目形象定位 正仪，只是正仪 我们改变不了的环境 正仪，只是正仪 我们逃脱不了的形象 正仪，只是正仪 我们必须认知的文化 正仪，只是正仪 只是我们根植的基础 正仪，只是正仪 只是我们开始的现状 正仪，只是正仪 只是我们发展的氛围 『外因』 『内思』 面对这些不可改变的因素，我们怎么办？ 项目形象定位 Part Four 项目定位思考1 项目主题的思考 自己 我们必须是 环境基础、形象现状、文化氛围 重要，也不重要 我们必须是 自己 明确的风格 内在的品质 独特的文化 优越的价值 实事求是 项目定位思考2 项目形象定位 Part Four 便捷 未来 时尚 现代 温馨 品质 雅致 尊贵 项目规划、立面 景观、户型等 现代 时尚 简欧 舒适 实用 实惠 项目定位思考3 项目形象定位 Part Four 交通、区位、配套