2009年成都市宏观及房产市场分析.pptVIP

2008年，成都住宅市场价格呈现逐月走低之势。 上半年，成交价格直线下降。1月，住宅市场价格为5886元/平方米，5.12地震后第一个月既6月，成都住宅价格已跌至5224元/平方米，并创下2008年最低。 下半年，龙湖三千城、金科一城及万科魅力之城等项目改变战略格局，主推精装房，价格相对较高，加上政府托市，市场价格出现小幅回升之势。 就2008年全年而言，成都一手住宅市场成交价格呈走低之势，市场价格由5886元/平米下调至5489元/平方米，下降6.7%。 09年1月份由于是春节房假期间，大部分项目价格没有做相应的调整，而春节过后，刚性需求释放，项目价格也回归理性，而随着四月份供不应求的趋势，价格反弹到近16个月的最高点。 4） 08年-09年4月每月住宅成交价格走势 住宅成交价格走势 从以上分析数据可见，住宅市场的新增供应量会进一步萎缩。 由于价格的调整，刚性需求的释放，甚至有的楼盘出现排队买房的现象，商品房的成交量会继续上升。 大部分楼盘价格再度下调，但是目前城西金沙片区个别楼盘开始涨价，也能保持走量，不过这并不能证明成都房地产市场开始回暖。 从08年的住宅市场来看，城南供应市场市上扬新增供应量环比上升43%，仅次于城东，成为一手住宅第二供应市场，同时市场供需比高达2.0，预计09年市场焦点会转向城南。 价格诱使购买力外散，由于三环外房源基本都有面积大、价格低的特点，并且三环外未来预期及居住环境都较好，因此，市场购买力往外扩散。 同时，50%的购房者选择60-90㎡的产品，而且大部分年龄集中为22-30岁，预计未来一至两年具有置业需求的购房者在年龄上具有“小龄”化趋势，60-90㎡产品需求有望进一步上升。 1）成都市商品房市场小结 商品房市场小结 区域发展：从以上分析可得，目前城南的供需比是最大的，因此在这个基数的基础上可判断未来几年内城南将成为成都市房地产市场的主角，其次为城西及城东片区。 环线发展：目前成都市二环内的土地供应较少，2-3环的供应量目前最多，在今后几年内2环以内的土地供应将是最少的，而3环外区域依附其良好的环境及优越的自然条件，将会成为主要供应范围。 产品形态：由于目前市场趋于年轻化，供应的产品类型也主要以面积区间较小的高层为主。 2）成都市商品房市场发展趋势预判 商品房市场小结 远景规划：立足打造成都成为西南地区重要的科教中心、商贸中心、金融中心、重要的交通运输枢纽、邮政通信枢纽。 近期发展规划：打造中央商务区、城市副中心建设、地铁动工开建，优化交通环境及塑造城市文化底蕴。 影响: 和谐务实的整体规划发展战略，为成都后续经济发展铸就了强大的驱动力，蕴含了巨大的发展潜能，作为经济发展的重要支柱产业之一的房地产业，必将从中受益匪浅。本项目所处的抗空港区域与成都重点发展方向紧密相连，消费者对区域的认可度将进一步提高。 8）小结 成都市城市规划发展分析 一、成都市宏观环境研究 成都经济环境分析 成都市相关政策分析 成都市城市规划发展分析 成都未来规划及发展趋势分析 二、成都市房地产市场发展现状 成都市土地发展状况 成都市商品房发展现状 成都市商品房价格情况 目 录 构建两轴未来的发展需要延续由西向东的历史轴并构建由北向南的发展轴两条重要轴线。 历史轴：古蜀人从河谷走进平原之路，岷江流入长江之路，川西冲积平原之纹理，地势大观之走向。主要由成灌高速、成灌公路—蜀都大道—成渝公路、成渝高速沿线区域组成。 发展轴：开阔之景、交通之便、龙泉之脉。北翼发展轴由川陕公路、成绵高速公路、宝成铁路组成；南翼发展轴由成乐公路、成乐高速公路、川藏公路、成昆铁路组成。 西控分进、南北展开 北翼发展——沿交通通道向新都、青白江、广汉、金堂方向发展。 南翼发展——沿交通通道和南部开阔低丘，向华阳、东升、新津、彭山方向推进。 西侧发展——以郫筒、柳城为界，从绕城高速西侧适度向西分进。 东侧发展——沿龙泉山向南北展开。 成都未来规划及发展趋势分析 交通引导在都市区范围内，弱化原规划交通设施对当前空间布局的不良引导，原规划联系各卫星城的成环路，建议西段按一级公路标准建设；同时规划从彭山—龙泉驿—金堂—广汉的成都东部快速路，构建远景带状布局结构，推动成都东部发展。 空间结构——“一主两副、开弓射箭” 构建一主两副和若干分中心组成的城镇网络，形成类似“开弓射箭”形的空间结构。 主中心：加强东部地区的产业结构调整和土地置换，紧凑发展，在中心城原有中心的基础上中心区向东南方向拓展。 副中心：建议在南部的华阳及北部的新都建设区域级副中心，培育新的增长点。 分中心：建立青白江、温江、东升、郫县、金堂、新津等6个区级中心。提前按未来主城区区级中心标准有规划的进行控制与建设。  成都未来规划及发展趋势分析 一、成都市