2011年10月张家口房地产调研报告中.pptVIP

小结 近两年来，随着城市改造不断成熟，该区域项目在市场上表现不错。 通过上表，我们可以发现，该区域项目供应主要集中在滨河两岸、纬三路和张宣公路附近。 项目规模以30万平米左右为主，由于区域优势也不乏百万大盘的涌现，如95万平米的凤凰国际城和百万平米的京润现代城。 区域供应主要以高层、小高层供应为主，均价约在3800元/平米左右，多层均价约在4100元/平米左右。主力户型面积集中在70-90平米之间的2-3居。 各楼盘均配有底商均价在10000元左右，卖点多以周边现有和将来规划的市政设施为依托进行宣传，项目自身优势较弱。 区域项目情况-西山区 桥西区 桥东区 高新区 西山产业园 区域项目情况-西山产业区住宅调研 项目名称 左庭右院 位置 张家口市西山产业集聚区东南角 建筑面积 14.25万平米 开发商 建荣地产 容积率 1.5 绿化率 32% 使用率 86% 户型 两居三居 面积 68-1047平米 售价 2300元/平米 商铺 5000元/平米 项目定位 西山产业园区配套住宅区 项目客群 园区企业职工，通泰集团内部员工，区县私营业主 优劣势 优势：西山园区唯一规模型配套住宅区，有小部分别墅（未开），价格低。 劣势：区位偏远，区域环境差，配套不完善。土地手续不完备导致不能贷款。 小结 该区域目前在售项目较少，目前仅有以三家为代表性项目，其中左庭右院和新锦园为在售项目，万和家苑当期销售工作已经结束。左庭右院为该区域内品质和规模较突出的项目，项目建筑形态多样、小区园林规划舒适靓丽，建筑密度低且定价较低，所以也吸引了很多关注的客群；该项目今年5月开盘，目前起价2280元/平米。新锦园和万和家苑主要以性价比高的多层普通住宅为主打产品。该区域户型仍以70-100平米的2-3居为主力户型。 总结 通过对以上四个区域住宅项目的调查分析，可以得出，目前市区内的住宅产品供应仍以中低档产品为主，优质大盘实为罕见。 整个市场中多层、小高层及高层的供应量基本持平，但在未来一段时间内高层和小高层将会占据市场主导，多层逐渐成为稀缺产品。 在市区内，配套较为成熟、地域较为繁华的区域，开发的项目规模相对较小且小高、高层较为集中。 在高新区的待开发区域中，以多层和小高层为主导。 目前，据统计，市区内总体成交均价约为3800元/平米，主力产品的面积集中在70-100平米之间的2-3居室。 总结 多层楼盘代表奥林新城 区域项目情况-桥东区住宅调研 项目名称 鹏跃龙城 位置 胜利南路马路西 建筑面积 4万平方米 开发商 彭龙房地产 容积率 2.9 绿化率 15% 使用率 75% 户型 二居三居四居 面积 90-150平米 售价 4500元/平米 商铺 16000元/平米 项目定位 不可复制的稀有，可以触摸的真实 项目客群 地缘情结/改善居住环境/看好地段投资 优劣势 优势：位置好/户型好 劣势：价位高/规模小 区域项目情况-桥东区住宅调研 项目名称 上东红郡 位置 桥东区建国路5号 建筑面积 380000平米 开发商 和昊房地产 容积率 2.1 绿化率 30% 使用率 75% 户型 二居三居 花园洋房 面积 70-130平米 售价 4300元/平米 商铺 17000元/平米 项目定位 “中国住宅小区设计第一品牌” 山城第一作品 项目客群 中高端客户消费群 优劣势 优势：户型好/位置好/环境好/人文层次高 劣势：价位高/使用率 区域项目情况-桥东区住宅调研 项目名称 山语华庭 位置 位于五一路与林园路交汇处 建筑面积 148700平米 开发商 万嘉房地产 容积率 2.3 绿化率 30% 使用率 80% 户型 二居三居 面积 80-140平米 售价 4400元/平米 商铺 15000元/平米 项目定位 居住空间品位优雅与闲适. 超高性价比，无限升值潜力 项目客群 普通消费群/刚需为主 优劣势 优势：户型好/现房 劣势：价位高/周边环境差 区域项目情况-桥东区住宅调研 项目名称 维多利亚广场 位置 五一广场 建筑面积 近百万平米 开发商 永昌房地产 容积率 / 绿化率 30% 使用率 78% 户型 两居三居四居 面积 80-300平米 售价 5000元以上 /平米 商铺 未定价 项目定位 集五星级酒店、商务办公、高尚住宅、大型商业、运动场、游泳馆、训练馆等多种形式为一体的广场，成为张家口市中心标志区域。 项目客群 中高端消费群体 优劣势 优势：规划好/综合体/户型好/环境好/位置好/属最高档次楼盘 劣势：价位高/工期长 区域项目情况-桥东区住宅调研 项目名称 张垣新城 位置 张家口市胜利南路2号 建筑面积 13万平方米 开发商 张恒新城房地产 容积率 2 绿化率 40% 使用率 80%