2010年中豪·海口澄迈项目市场定位报告4.pptVIP

我们认识了海南、海口 我们也认识了海口房地产市场及其他相关联市场 我们也认识了我们项目地块 那么，我们项目定位是什么样的呢…… 定位前瞻 读岛看城 读地看市 ——读岛看城 ——读地看市 定位报告 * 项目景观资源 3重景观资源 远眺盈滨半岛、琼州海峡 近观月亮湾高尔夫 毗邻景观秀丽的自然溪谷 月亮湾高尔夫 自然溪谷 盈滨半岛 地块现状为生地，地面多有植被覆盖 内部为丘陵地，局部有落差； * 土地分析 项目四至及地块条件 南 海 大 道 南海大道 225国道 月亮湾高尔夫 地块内部 临近未来城市行政中心，有机会导入城市客户 行政中心 道路交通较便捷。 道路交通 较为欠缺 公共交通 交通配套 欠缺 医疗、生活、教育配套 配套设施 旅游度假岛规划，有利于区域价值的提升，导入外来客户 盈滨半岛 总结 土地现有价值因素 景观主导地块价值 区域具备交通、有优越的生态环境，以及未来可预期的发展前景，将成海口又一度假区。但目前公建配套严重缺乏，知名度有限。 定位报告 * PART 7—2 项目定位 项目定位 国际旅游岛的规划将带动整岛经济的发展，为配合国际旅游岛的建设，环岛轻轨、跨海大桥的等建设。 岛、海南岛、国际旅游岛，他将是具有国际影响力的岛屿 1 2 3 三足鼎立的旅游格局，海口具有鲜明的省会城市的特征；其次他也是西海岸线开发的起点，具有重要的旅游功能； 海口、三亚、博鳌城市三足鼎立，省会行政功能核心旅游重要节点的双重功能 国际旅游岛定位出台，海南不在属于海南人的，他是全国人的海南，也是全世界的海南，岛屿的国家影响力急剧加强 国际旅游岛定位，海南走向全国，走向世界 4 本案位于城市发展重要方向上，处于西海岸的衍生段，将享受城市外溢的机会，成为新兴的具有城市与度假双重功能的区域。 海口整体规划，一个中心，两翼齐飞 本案位于盈滨半岛度假板块，具有海景、高尔夫、坡地山景、峡谷等多重景观资源，资源丰富； 度假板块土地，具有三种景观资源的度假区域用地 1 2 3 生活配套欠缺，城市功能相对较差，度假功能较强，对外来客户较有吸引力 地块交通、大配套较好，但是生活、商业、医疗卫生等配套较为欠缺 从现有项目的成交客户来看，主力客户来自岛外，是个以外销为主导的区域； 从竞争来看，外销客户较多，占有重要比例 4 规模大，项目客户构成复杂，具有多元化的特征； 项目规模大，开发周期长，仅靠海口区域去化不大可能 * 定位报告 * PART 4—5 盈滨海岸 定位报告 * 盈滨海岸 原生态公园型高尚社区 项目档案 占地面积：150亩 总建面积：12万㎡ 密 度：1.2 绿 地 率：66% 建筑密度：11% 开 发 商：澄迈月亮湾王子有限责任公司 项目位置：盈滨海岸位于海口市西海岸盈滨半岛盈滨大道 定位报告 * 独立别墅 高层小高层 项目整体规划以独立别墅、高层小高层等高端物业为主，以生态公园为核心卖点 盈滨海岸 原生态公园型高尚社区 产品特色一：项目超过6万㎡的巴厘岛热带风情园林 定位报告 * 盈滨海岸 原生态公园型高尚社区 定位报告 * 产品特色二：运动社区概念 室内游泳池 网球场 高尔夫推杆区 门球场 羽毛球场 盈滨海岸 原生态公园型高尚社区 定位报告 * 产品特色三：户型及户型结构：注重观景效果，功能性稍弱 盈滨海岸 原生态公园型高尚社区 主力户型：60、90、155、175（高层、小高层）140左右（洋房） 第一批房源：高层小高层 未领预售批次 价格：3800元/㎡ 定位报告 * 推售情况 盈滨海岸 原生态公园型高尚社区 定位报告 * PART 4—6 区域市场特征 西海岸衍生板块，依托盈滨半岛、高尔夫等景观资源 西海岸是目前海口市开发较早的片区，区域客户主要针对岛外度假养老客户，公寓价格在7000-8000元/㎡左右。片区内有滨海路、西海岸风光带，海口行政中心、海口火车站等，是未来城市发展中心； 盈滨半岛板块与西海岸一脉相连，是西海岸的重要补充，目前的价格水平在5000㎡左右，是西海岸的下游板块； 定位报告 * 板块对比一： 定位报告 * 板块内项目分级： 鲁能·海蓝福源 富力·盈溪谷 区域高端项目 天赐上湾 金手指温泉高尔夫公寓 盈滨海岸 区域中端项目 低容积率高端物业，本地客户与外地客户各占50% 景观性高端物业，外地客户80%，少量本地客户，养生、度假为主要需求 以小高层公寓为主力产品线，目标客户主要来自岛外中低端度假客户，以养生度假为核心诉求，目标客户年龄在45-55为主； 定位报告 * 区域项目定位 盈滨半岛顶级滨海 别墅 鲁能·海蓝福源（首期桃花涧） 景观性高端物业，外地客户80%，少量本地客户，养生、度假为主要需求 城市、景观别墅 富力·盈溪谷（在售花园洋房组团） 具有景观、城市双