德思勤2010年1月云南曲靖炮团综合体项目市场调研报告.pptVIP

初次置业者需求以两房和小三房为主，总价在25万以内，通常选择在城中心、城西、城北买房；改善居住型消费者已有住房，因需求提升选择新的住房，通常需要舒适性三房或四房，可承受总价在30万以内；享受居住型多数选择城南的洋房和别墅楼盘。 WT战略 OT战略 SO战略 利用机会强化优势 利用机会，减轻威胁和挑战 弱化劣势以应对外来威胁和挑战 利用规模、地段优势可以打造多元化产品，以企业品牌做品牌形象，找准市场的空白点与突破口，挖掘地段的潜在价值，突出项目的增值空间。 利用政府在本片区发展综合商业的规划，结合项目自身创新型的产品模式，改变区域形象，树立与潜在竞争对手竟争的优势。 利用好靠近麒麟南路、沃尔玛、吉玛特等的特点，建立与现有商业的良好互动，吸引人流量，突出产品的卖点，形成差异化的竟争产品。 商业发展SWOT分析 商业物业发展方向分析 市场商业物业发展机遇分析 商户多数认为目前麒麟中心区内餐饮场、娱乐所少，档次不高。 较为认同该区位，需求面积大，租金低 便利的交通和强大的人口支撑对生活超市的吸引力很大，但是车位很重要 地块自身局限，商业氛围不浓，现有商业街发展较为成熟。 对大型购物中心显示兴趣，关键看项目的定位、售价及租金情况 商户意愿 经营状况良好，但档次较低，有较大提升空间 发展成熟，市场规模较大。 经营状况良好。 不同地段，情况不同，总体经营较好。 如麒麟商业广场，中天国际等销售火爆 市场表现 区域周边有两大超市，可以借其人气，相互促进。 对大型超市的忠诚度较高，比较认同区域内现有的两大超市 可以是以餐饮、休闲娱乐为主体配合一些零售业态，形成多元化的商业中心 可以尝试一些中等规模的主力店 依托地块的条件，通过特色商业街形势，提高自身吸引力的 需求潜力挖掘 对大型餐饮、休闲娱乐中心的需求很大 会在特定需求的时候到专业卖场消费，发展专业卖场的认可度高 去商业街消费的比例较高，有去商业街购物的习惯 曲靖人的潜在需求需要挖掘，打造曲靖市顶尖的大型商业购物中心 比较倾向综合类商业场所，最好是全市型商业中心 消费者需求 大型综合商业 商业街 大型专业店 餐饮休闲娱乐 ? ？ 大型综合超市 ? ? ? 商业物业发展方向分析 大型综合商业 专业店 餐饮、休闲娱乐 商业街 配合城市发展，形成新的全市商业中心； 在传统商业中心的竞争环境中，通过打造新型商业形态，获得市场份额； 打造集中性的特色商业街，改变曲靖现有商业街业态混乱，硬件环境差的局面； 总量和分布格局上尚有发展空间； 社会发展提供新的机会； 引进新品牌有较好的市场机会； 抓住“吃在曲靖”的餐饮业发展规划 ，旺盛的市场需求带来的机会。 √ √ √ √ 商业物业发展方向分析 商业物业发展方向研判 本商业项目应取得城市规划的支持，完善政府配套，打造曲靖市地标性的中高档商业中心，引领曲靖市商业发展的方向，成为曲靖的 “万象城”，使一切现有商业不再构成实质性的威胁。 第三部分 物业发展机遇分析 商业物业发展机遇分析 酒店物业发展机遇分析 商务办公物业发展机遇分析 住宅物业发展机遇分析 1 2 3 4 红色代表五星级酒店 蓝色代表四星级及四星标准酒店 绿色代表三星及以下酒店 官房大酒店 臻航大酒店 锦怡花园酒店 丽景大酒店 锦怡花园酒店 石林国际大酒店 安厦大酒店 仟和大酒店 翠峰大酒店 江滨商务酒店 银利大酒店 金麟大酒店 利天大酒店 新世纪商务酒店 罗曼大酒店 酒店物业发展机遇分析 市场概况 麒麟区主要酒店分布图 星级结构 根据曲靖市旅游局的数据，曲靖市现有五星级酒店一家（官房大酒店），四星级酒店两家（石林国际大酒店、丽景大酒店），三星级酒店十一家，星级结构呈现明显的金字塔型。 根据实地跑盘的情况来看，麒麟区也有一些没有挂牌但档次相对较好的酒店，例如同悦花园酒店、安厦大酒店。而在中心片区和南城门附近也分布着众多档次较差的宾馆旅社。 分布特征 由于麒麟区本身面积不大，交通方便，酒店分布较为分散。沿各主要干道如麒麟南路、翠峰东路、子午路都有分布。 值得注意的是高星级酒店主要分布在南片区，而中心片区尚未有高星级酒店。 麒麟区酒店星级结构呈金字塔型。沿主要交通干道布局，中心片区高星级酒店空白。 政协宾馆 酒店物业发展机遇分析 市场状况 标间280；观景房380；豪华套房960 70% 195 2005年3月 麒麟东路2号 商务型酒店 （准四星） 金麟饭店 标间216、套房298/398 98% 70 2003年 翠峰路5号 商务酒店 翠峰大酒店 三 星 级 标间224；套房398/341 60% 120 1998年9月 麒麟北路2号 旅游商务型涉外 银利酒店 标间150，套间400 30% 44 N/A 寥廓南路183号 商务娱乐酒店 罗曼大酒