VKWG08-22-物业管理方案策划指引.doc

1．目的 客观评估物业管理项目经营的风险，以满足项目营销策划要求和编制物业管理方案的需要。 2．范围 适用于集团各公司在项目开发阶段物业管理方面的策划。 3．职责 3.1 集团物业管理部负责本指引的制订、修改、指导和监督； 3.2 各公司均有对本制度提出修改之权力和义务； 3.3物业公司授权人或相关责任人负责编写策划方案，地产公司负责审核策划方案。 4．方法和过程控制(附流程图) 物业管理进入可行性分析 一般在地产项目立项前，应对当地物业管理行业情况如物业管理政策法规、劳动用工、物管市场成熟度、竞争（领先）楼盘、项目基本情况及项目客户定位特征等情况进行充分调研，并对照《万科物业管理标准》和市场价值的差异程度，判断物业管理在此市场中进入的可行性，并对未来物业经营状况进行合理预测。此可行性研究结果作为投资项目立项报告中的一部分，列入项目评审内容之一。 编制调研计划（可参考《江西南昌万科四季花城物业管理方案策划调研计划》） 确定考察和调研的主要内容： 考察项目 情况简概 当地房地产政策法规情况（与物业有关） 当地物业管理相关法规和用工政策 当地物业管理行业基本情况 当地行业领先企业及竞争楼盘情况 项目在当地的市场定位或社会地位 对项目及周边情况的考察和调研 进入风险综合评估 4.1.3.1当地房地产政策法规情况 主要了解与物业有关条款，如管理用房、商业用房、水电气暖指标及费用、环卫及环保等。 4.1.3.2当地物业管理相关法规和用工政策情况 重点对维修基金收取和管理方法、物业管理费政府定价和程序、停车场收费、入住和装修收费、物价局、工商局、建设局、交通局相关物业管理方面的政策、业主委员会的运作要求以劳动用工政策。 4.1.3.3当地物业管理行业基本情况 当地行业管理及物业管理覆盖情况； 当地居民对物业管理的认识和万科品牌认知情况； 高中低楼盘的物业管理费定价情况，物业管理费收缴情况； 居民消费水平和物业管理消费能力； 当地物业管理行业各类人员薪酬水平，当地劳动政策等。 4.1.3.4当地行业领先企业及竞争楼盘情况 主要了解当地物业管理领先企业管理水平及强弱势情况，以及竞争楼盘的管理特色。 4.1.3.5项目在当地的市场定位或社会地位（可参考后附调研表格） 政府主管部门拜访，了解主管部门的态度和看法； 对象访谈，了解目标客户群的看法。 4.1.3.6对项目及周边情况的考察和调研 了解地理、交通、治安、商业网点、学校、医疗及市政配套等情况。 4.1.4将调查资料进行汇总分析 将调查资料按照问题风险由高到低顺序精炼汇总，并相应提出规避方案。汇总报告应重点突出对物业管理经营情况分析，对收入物业管理费、停车费、有偿服务费等进行估算，按调查情况充分对支出等情况进行估算，并与集团相同物业类型收支情况相比较，对照满足《万科物业管理标准》评估将来物业管理可能的盈亏情况，和对万科物业服务质量的影响。评估结果汇总到新项目财务评估报告中，接受项目立项评审。 物业管理概念和模式研究： 一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时，需要将物业管理概念及模式纳入项目策划以形成对整个项目的营销策划，甚至可以作为销售卖点之一。物业公司应在地产项目策划阶段对项目物业管理概念进行研究和提炼，经地产采用后需报集团物业管理部备案。 地产下发委托物业管理的意向书，并提供详细的项目资料。 对地产提供或参考的资料中（项目工程情况、设计规划情况、营销策划情况、财务情况、目标客户情况）与物业管理有关的内容进行分析，并将立项阶段的调研结果导入进行综合分析。 根据材料需要编制目标客户调研表格，寻找目标客户的关注点、兴奋点；（可参考后附南昌万科四季花城物业管理意见征询表） 对业主需求进行问卷调研分析，结合各方信息编制项目物业管理初步方案。方案侧重点在于服务概念化的提炼，对目标客户的需求和项目策划定位紧密相结合。 管理模式 通过对新接物业管理项目的深入了解和调研分析，以及对目标客户群的需求调研分析，获得该项目物业管理的特色及物业管理前期规划改进的提示与参考，最终确定明确的、有特色的管理模式。模式应密切结合项目管理特色，可以管理服务概念为主提出，如万科物业推出的“共管模式”、“酒店式管理模式”、“无人化管理模式”、 “个性化管理服务模式”、“同心圆计划管理模式”、“区域客户助理”管理模式等。 模式 大致适用物业 “共管模式” 两个以上（含两个）业主的物业 “酒店式”管理模式 中高档高层物业，白领消费群体 “无人化管理”模式 智能化成熟的中高档物业 “个性化管理服务”模式 高档物业，富裕消费群体 “同心圆计划”管理模式 多层、大型社区 “区域客户助理”管理模式 多层、大型社区 服务内容 通过对自身物业管理优劣势的分析，按照项目的特点及客户