2011年郴州华凌香舍项目定位报告.pptVIP

 片区分析： 1、骆仙板块交通便利，配套成熟； 2、项目周边环境较差，但目前无竞争楼盘； 3、片区内拥有两大公园，但都还处在建设期； 4、107国道横穿而过，正处在建设期灰尘大，客户这一片区的认知度较低； 4、处在市区，但距市区热闹区域还有一段距离； 5、目前区域客户主要以生意人、周边县城客户及市区青年团体为主 。 ..\200979174335.jpg 1、通过改造和拓宽入口道路，对工地进行包装，则将有利于房屋销售。 WSOT分析 通过SWOT分析，旨在全面评估项目的发展机遇和挑战，判断其开发价值，确立发展方向。 机会分析 2、开发商在同心桥旁成功开发了多个楼盘，为项目品牌宣传创造更有 利的知名度。 3、未来城市的西拓，大岭山公园的打造，使整个区域内的市政设施不 断完善和健全。 4、地块稀缺，老城区内基本已无可开发的地块。 5、周边机关单位林立，且项目500米范围内短期没有新开发项目。 WSOT分析 通过SWOT分析，旨在全面评估项目的发展机遇和挑战，判断其开发价值，确立发展方向。 1、片区内高端楼盘云集，本项目无竞争优势。 威胁分析 2、周边形象较差，客户认知度不高。 3、国家宏观政策大力打压房价，给项目销售带来一定的威胁。 发展策略 我们的弱势 小区规模小，位置不显 眼； 小区无大型园林景观， 周边形象差，缺少绿化休闲空间； 解决之道 放大区域位置生活的便利性，突出项目外围形象包装，运用特色营销手段，找准客户源，组建泛销售团队，利用众联一手和二手客户资源优势可为项目带来大批优质客源。 重点突出大岭山游乐场的建设，给本项目带来的绿色生活空间， 在社区内打造一些特色园林和休闲小品来弥补绿化空间的不足。 发展策略 我们的弱势 解决之道 受到新政的影响，风险加大，买房者更为谨 慎，且越来越多的买家持观望态度。随着市场的逐渐成熟，市场竞争压力加剧。 1、多次对客户进行价格摸底， 合理制定市场能接受的价格； 2、项目货量不多，采用 “短”、“平”“快”的销售策 略，实现快速消化，降低市场不 确定性所带来的风险以及同区域 其它项目带来的竞争压力。 地理位置优越，项目对面为郴州卷烟厂，紧邻107国道，背靠规划中的大岭山游园。 交通便利，有13路、14路、23路、29路等公交车经过。 周边配套有五里堆综合市场、明华医院、湘南附属医院、郴州市第五中学等； 处在老城区边缘，距市区繁华地段有一定距离。 距107国道有4分钟路程，入口道路狭窄，无昭示性,周边环境及形象较差； 项目整体规模小，不利于打造高端产品； 对于项目存在的劣势可通过放大区域的优势来弥补； 小结 报告目录 前 言 区域市场分析 项目本体分析 项目定位 营销策略 1 2 3 4 5 ? 项目周边环境较差，距 市中心繁华地段还有一段 距离，如何吸引消费者？ ? 人们对项目所在位置 认知普遍不高，我们怎样建 立和扭转固有印象？ …… 项目现状难以支撑高形象! 如何深度挖掘资源突破局限? 明确核心问题 ? 品牌、规模纷纷登场， 竞争日趋白热化，本项 目入市晚，规模小，如 何参与竞争？ ? 政府引导、未来与规划渐 入人心，我们应该扮演什么 角色？ —目标明确，挖掘客户 补缺者 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点 —搭便车，借势 追随者 —以小博大，杀伤战术 —价格战的制造者 —改变游戏规则 —强调新的评估标准 挑战者 —强调产品的特色和价值 —垄断价格 —产品有不可重复性 领导者 —过河拆桥 定义市场 行业老大 次/非主流市场 非行业老大，中小规模市场 敏锐的机会主义者 中等规模、突破区域价格瓶颈，我们别无选择 : 作市场的挑战者。 √ 明确项目的核心竞争力 其他项目的核心竞争力 本项目的核心竞争力 明确项目的核心竞争力 其它楼盘： 地段 景观 规模 规划和户型设计 建筑品质 本项目： 地段——郴州烟厂对面（老城区）。 产品——二房（65—80㎡ ）、三房（96—114㎡ ）、 四房（128 ㎡ ）户型丰富紧凑。 营销——丰富的操盘经验，雄厚的客户资源。 本项目可通过对现有资源进行整合创新，来提高项目的核心竞争力 明确项目的核心竞争力 项目核心竞争力 差异化营销 产 品 ＋ 地段优势 ＋ 我们的客户再哪里？ 政府公务员 生意人 青年团体 县城进城人员 周边原住民 外地返乡人员 目前郴州购房客户 生意人 青年团体 县城进城人员 周边原住民 外