联丰商业广场营销策划报告苏州汉宇房地产顾问有限公司2012年9月.PPT

* 联丰商业广场 营销策划报告 苏州汉宇房地产顾问有限公司 2012年9月 项目现状分析 1.6-3 2层 备注：单位租金按照铺面建筑面积计算 13-14 临外街（层高近5米，有夹层） 3.7-5 内街1层 租金（元/㎡·天) 本案已经营逾六年，空置率较低，下表为项目现有部分铺面的租金： 商铺租金：位置不同，层高差异，导致租金水平差距较大。 2层商铺转让较多，转让方除了租金外，还一次性收取3-10万元不等的转让费。 产品无法做大的调整：现有建筑均已成型，无法对结构进行大的施工改动。 档次低、业种单调：现有业种业态普通且雷同，设施陈旧，缺乏综合性、现代化的商业设施 面积偏大，总价偏高：目前商业项目销售较青睐小面积、低总价产品，本案产品总价并非一般投资客能够承受 业态杂乱：尽管项目开发初期有业态规划，但项目投入运营后未严格执行相关规定，导致业态分布无序、混乱 成熟的商业氛围：本案运营已有多年，人气、商业氛围均已达到较高的成熟度 居住地消费惯性：斜塘人口主要是园区动迁农民及外来打工人群，消费习惯是就近消费，由于消费层次不高，日常生活需求基本能在当地解决 本案的优势与不足 现有商业特征 项目现状分析 增值性、长期性 回报率、增值性、长期性 回报率、增值性、安全性、投资门槛 投资考虑因素 第三类 第二类 第一类 B、C、E座 300万以上 150万以上 大型私企业主 中高实力商家 A、D座 100-200万 50-100万 大中型私企业主 高级公务员 企业高管、金领 中低实力商家 B座少量 40-100万 20-50万 中级公务员 个体经营户 小私营业主 企业中高层 相应产品 相应总价范围 首期支付能力 客户类别 本项目客户定位——根据产品价值分为三个层次 项目四大客群分析 现有商家客户 25% 私企老板 35% 公务员、企事业 中高管理层 20% 长三角投资客 15% 商铺售价建议 1.3万 99万 76平米 2F 1万 32万 32平米 3F 1.2万 2万 单价 88万 73平米 3F 50万 25平米 2F 总价 面积 楼层 联丰广场在售二手商铺信息 从联丰广场二手商铺的挂牌情况来看，二楼均价在1.5万/平米左右，三楼在1万/平米左右，考虑到此价格仅为挂牌价，成交价应该有进一步下探的空间，而目前开发商所剩商铺普遍存在面积较大、位置较差等不利因素，因此我们建议： 二楼13000元/平米；三楼9000元/平米；四楼8000元/平米 营销策略 价格 策略 推广 策略 销售 策略 中档价格入市，平开高走，先期以较低的报价吸引 客户，充分蓄客后适时调高价格 由外而内，前期主要以项目地段价值、商圈潜力等 外部因素为主，随着推广的推进，逐渐过渡到项目 自身，如品牌商家、产权现铺等 全部放开，快打快销，全部剩余铺源一次性投放市 场，在稳步拉升价格的同时，快速实现资金回笼 营销组合 线上广告 + 线下活动 + 礼品派发 （高举高打，树立项目航母级商业形象） （以主题性活动吸引目标客户眼球，引爆市场热点） （结合主题性活动，以来就送、买就送等形式吸引客户，增加现场人气） 可邀请叶檀等当今知名经济学者，开设投通胀时代下的如何资理财的讲座，或者家族企业如何传承的课题，吸引私企业主们的兴趣 铺王拍卖——利用铺王拍卖提升项目形象，形成市场话题、价值标杆 与苏州台商、浙商、温商、徽商、闽商等商会联系，通过点对点短信、直邮，及举办经济投资论坛、讲座等主题性活动，与之建立联系，推动投资。 印制项目宣传手册，对目前市场内的承租经营户进行大面积高频次派单 针对苏州尤其园区公务员、企业高管等高收入人群进行定向直邮短信，有的放矢 统一店招： 鉴于项目已进驻店面招牌比较杂乱的现状，建议对其进行统一规划，实现商业视觉的整体性，以提升整体商业档次，促进后期商业的销售。 可考虑将项目中心档次低、缺乏人气的游乐设施拆除，做一些景观小品及休憩场所，辟出来的场地可举办一些主题性活动聚集人气，如小型户外车展、音乐啤酒节、美食、娱乐嘉年华等。 新区 姑苏区 吴中 园区 户外广告投放策略： 人口密集居住区，潜在客户多 大型商业设施附近，人口密集 交通干道沿线，自驾30分钟内到达项目 1 2 3 相成区 星湖街 金鸡湖大道 机场路 星港街 金鸡湖路 东环路 南环人民路 北环火车站 户外拦截点建议 户外大牌建议主要以园区湖西为主，把守进入湖东的主干道，如机场路、金鸡湖大道、现代大道等，其次是市区的东环、南环、北环等交通枢纽位置，扩大项目在全市范围知名度和影响力。 2012.9月 2012.10月 2012.12月底 2013.10月底 进场 开售 准备期 强销期 持销期 尾盘期 ... 整体去化15