对乐活小镇项目思考.ppt

对乐活小镇项目的思考 纲 要： 1、乐活小镇简介 2、周边环境分析 一、项目分析 3、交通状况分析 二、思考，为什么选择该地点 四、我对项目的定位 三、我对该项目的看法 4、项目SWOT分析 一、项目分析 ——乐活小镇概况 项目名称: 乐活小镇 项目类型: 小高层、多层住宅、店面 项目地址: 灌口镇灌口南路东北侧、黄庄西侧（201、202路公交：53、70、90、107、201、202、534、617等）?? 项目规划：总占地面积: 76066.8㎡，总建筑面积: 212969 m2，绿化率：40％， 容积率:2.6，住宅总套数: 2327 套 开 发 商:厦门港城房地产开发有限公司 代 理 商: 厦门市新景祥房地产策划代理有限公司 建筑单位: 亨立建筑 售楼电话: 0592—5752222、6093333 开工日期: 2007年2月17日 开盘时间: 预计07年8月 入住时间: 2009年 户型配比: 单身公寓、一房 到二房、三房。（面积30—60平米，80—90平米） 楼层状况: 31 幢 29幢18层、2幢3层 一、项目分析 ——周边环境分析 商场：社区商业街、灌口美食广场? 金融：灌口邮局、工商、建行、灌口信用社? 学校：厦门一中集美分校、实验小学集美分校、灌口中心幼 儿园、灌口中心小学、上塘中学、灌口中学?灌口中 心幼儿园、社区幼儿园? 休闲：凤泉广场 工业：金龙客车厂等 ——交通状况分析 201、202路公交，53、70、90、107、201、202、534、617等 一、项目分析 ——项目SWOT分析 优势 ( Strength ) 开发商的创新意识， 项目规模大，能够全面的进行小区规划 项目北面紧邻黄庄村及天然湖 周边企业多，有众多潜在的客源 一、项目分析 劣势（Weakness） 周边多为工业厂房、自然村，形象较差 周边重工业性企业多，噪音、尘土污染严重 项目远离中心区，交通不便 周边配套不完善 项目所在区域在客户心理较差，缺乏吸引力； 一、项目分析 机会（opportunity） 片区内项目的稀缺，导致市场出现空白 未来配套的逐步完善 BRT快3线的开通，将逐步改善交通 厦门一级房地产代理公司——新景祥强有力的定位 威胁（Threat） 一、项目分析 房地产政策调控的不确定性； 片区影响力不够，接受度低； ——项目SWOT策略 利用住宅作为产品线组合中核心部分的高成功机会 利用产品创新填补区域空白 发挥区内工厂的市场优势 规避区域的负面信息，强化区域未来的优势 居住+商业的双重功能，提升应变 强化业绩 利用金龙客车厂的知名度和与市中心的距离，弱化区域概念 以服务赢得客户 挖掘产品价值 弱化区域概念 创新的营销手段 产品的差异化 SO策略 WO策略 WT策略 ST策略 一、项目分析 二、思考，为什么选择该地点 1、区域市场上尚无项目，市场上处于空白期 2、项目属于集美区板块，从集美区的规划看，未来市场前景好 3、楼面地价相对较低，据销售人员了解，其楼面地价为4000多元/㎡，在集 美区域内是尚属低价楼面地价 4、区域内企业多，潜在市场需求量大 5、随着杏林大桥的开通，快速通道的建设，未来区域内交通便捷 6、灌口是全国百强镇，也是旅游胜地 7、项目紧邻自然湖景，未来将规划成公园 8、规模大，超20万平方米大社区，项目的建设助推区域市场的发展 9、未来城市的建设——大厦门海湾城市，未来升值潜力大 10、厦漳泉——闽南金三角的快速发展 三、我对该项目的看法 ——看前景 需求量大 交通便利 旅游胜地 升值空间 项目规划 三、我对该项目的看法 ——劣势 周边配套不完善 目前交通状况差 项目位置偏远，价格相对过高 回报低，区域内民宅多 工业污染源多 外来人口多，治安差 交房日期长 规划遥遥无期，未知因素多 户型单一，无特色点 东西朝向居多，南北朝向少 三、我对该项目的看法 ——项目规划 岛外首例餐饮一条街 岛外首例将网球场、游泳池、篮球场集为一体化 户户观景 独自的社区幼儿园 灌口第一社区 总结： 综上所诉，开发商实力打造，灌口精品大社区；项目未来潜在升值空间大；目前区域内生活、市政配套不完善，但随着大厦门城市的建设，区域内各种配套设施将逐步改善； 四、我对项目的定位 以市场为导向的前瞻性规划 将居住文化注入项目的开发理念 高性价比的升级换代产品 找准主调，不要失去自己的方向! ——定位战略建议 四、我对项目的定位 北向 黄庄村 东向 修车场 西向 金龙中路 南向 灌口南路 西临金龙客车场，属重