房屋采光缺减值测算方案.pptVIP

房屋采光缺损减值测算方案 一、导论 二、基本原理 三、测算步骤 四、朝向分数的测算 五、采光系数的测算 六、房屋采光缺损值系数的测算 七、房屋采光缺损值系数的测算 一、导论 目前，房屋采光权越来越受到房地产所有者的重视，由此引发的纠纷也日益增多。对此解决方式各有不同，而通过房地产评估确定房屋采光质量缺损减值是判断损益较为科学可行的方法。 为了维护房屋所有权人的合法权益，有效解决房屋质量缺陷引发的经济纠纷，规范房屋质量缺陷损失评估行为，使评估结果客观、公正、合理，北京房地产估价师和土地估价师协会制定了《房屋质量缺陷损失评估规程》。我们对客观评估房屋采光质量缺损造减值的方式和方法进行了研究，希望为今后此类评估的标准建立提供参考，以有效解决因房屋采光质量缺陷引发的纠纷。 二、基本原理方法 以价差法作为此评估方法的基本原理方法，价差法公式： 缺陷损失评估值=类似的无质量缺陷房屋价值-类似的有质量缺陷房屋价值 类似的无质量缺陷房屋是指与评估对象所在房屋的用途和建筑结构相同、所处地段相近的不存在质量缺陷的房屋； 类似的有质量缺陷房屋是指与评估对象所在房屋的用途和建筑结构等相同、所处地段相近的房屋，而且该房屋存在与评估对象类似的房屋质量缺陷。 二、基本原理方法 房屋质量缺陷可看作影响房地产价格的某项因素的缺陷，即估价对象的自身或环境因素受到了负面影响，推出： 1、缺陷损失评估值=类似的无质量缺陷房屋价值-类似的无质量缺陷房屋价值×（1-因素缺损值系数）=类似的无质量缺陷房屋价值×因素缺损值系数 2、缺陷损失评估值=类似的有质量缺陷房屋价值×[因素缺损值系数÷（1-因素缺损值系数）] 缺损值系数=无缺陷状况采光系数-估价对象状况采光系数 三、测算步骤 1.判断房屋采光质量缺陷状况。 2.测算房屋采光质量缺陷条件下的朝向分数 测算房屋无质量缺陷条件下的朝向分数 3.测算房屋采光质量缺陷条件下的采光系数 测算房屋无质量缺陷条件下的采光系数 4.测算房屋采光缺损值系数 5.测算房屋采光缺损减值 第一步采光质量缺陷状况的判断 包括了解遮挡产生的原因，遮挡的水平角度、方向，遮挡楼宇的楼间距、相对高度等。 数据可根据相关的图纸标注、专业测绘结果确定，同时可辅助软件测量等方式取得。 第二步朝向分数的测算 （一）无遮挡朝向分数的制定 （二）阳光被全部遮挡但有自然光的分数调整 （三）阳光被部分遮挡有自然光的朝向分数调整 （四）阳光和自然光被部分或全部遮挡的朝向分数调整 （五）阳光竖直方向被部分遮挡的朝向分数调整 第三步房屋采光系数的确定 房屋采光质量的高低,主要由外门窗口朝向、大小、被遮挡程度以及套内建筑面积(合理情况下, 房屋套内建筑面积越大对采光面积的需求越大)共同决定。采光系数公式确定如下： 采光系数=∑(外门窗口面积×朝向分数)÷套内建筑面积×100% 第四步房屋采光缺损值系数的测算 缺损值系数=无质量缺陷状况采光系数-估价对象状况采光系数 无质量缺陷状况包括： 1.估价对象受遮挡前的状况； 2.估价对象的原设计方案或合同约定状况； 3.估价对象所在小区内同类建筑合理平均状况。 第五步房屋采光缺损减值的测算 1.公式一 缺陷损失评估值=类似的无质量缺陷房屋价值×因素缺损值系数 2.公式二 缺陷损失评估值=类似的有质量缺陷房屋价值×[因素缺损值系数÷（1-因素缺损值系数）] 四、朝向分数的测算 （一）无遮挡朝向分数的制定 （二）阳光被全部遮挡但有自然光的分数调整 （三）阳光被部分遮挡有自然光的朝向分数调整 （四）阳光和自然光被部分或全部遮挡的朝向分数调整 （五）阳光竖直方向被部分遮挡的朝向分数调整 （一）无遮挡朝向分数的制定 1、正向朝向基本分数制定： （1）南向采光最好、日照时间最长，分数为1分。 （2）东向采光远不及南向，在南向得分的基础上折半，分数为0.5分。 （3）西向各因素与东向相仿，但存在西晒的因素，考虑到目前的建筑隔热技术西晒因素已减弱，因此在东向得分的基础上略减，分数为0.4分。 （4）北向终年不可见阳光，得分应最低，但自然光仍然可以满足一般使用需求。综上考虑，北向分数为0.3分。 （一）无遮挡朝向分数的制定 2、非正向朝向的分数制定： 各非正向朝向分数按偏离度数分摊正向朝向间的分数差值，各朝向分数制定如下表： （二）阳光被全部遮挡但有自然光的分数调整 被遮挡房屋某向全年终日不见阳光，但由于建筑之间有一定距离仍有自然光射入，此种情况，对应朝向分数按北向分数0.3分选取。 被遮挡