2010年09月上海高端个案的项目分析.pptVIP

2010.09上海高端个案项目分析 第一部分：新江湾板块分析 九龙仓玺园——市场表现 本次开盘 开盘时间 二房 三房 四房 2010.7.27 面积段 130-150 160-170 170-180 180-190 220-230 小四房 300以上 330以上 供应套数 19 10 42 33 11 20 10 去化套数 15 8 29 23 8 12 1 去化面积 2100 1320 5075 4255 1824 3648 334 去化率 78.9% 80.0% 69.0% 69.7% 72.7% 60.0% 10.0% 两房：140-150㎡，去化率79%； 三房：160-170㎡，去化率80%，面积170-190㎡，去化率降低至70%，300㎡以上去化率降低至60%； 四房：220-230㎡，去化率73%，300㎡以上去化率10%（户型功能设计上舒适度较差）； 成交价44000元/㎡ 装修10000元/㎡ 房型 主力户型 面积（㎡） 套数配比 合计套数 面积配比 合计面积 两房两厅两卫 137 20% 100 13.9% 1.4万方 147 三房两厅两卫 179 47.5% 238 42.2% 4.26万方 三房两厅三卫 188 7.5% 38 6.9% 0.7万方 三房两厅四卫 303 10% 50 14.9% 1.5万方 四房两厅三卫 228 5% 25 5.6% 0.57万方 四房两厅五卫 334 10% 50 16.5% 1.67万方 九龙仓玺园——整盘面积配比 总套数500套，总建筑面积10万方 户型——二房 147m2 137m2 户型——三房 188m2 179m2 303m2 186m2 户型——四房 334m2 橡树湾——市场表现 开盘时间 三房 2010.6.26 面积段 176 供应套数 40 去化套数 9 去化率 22.5% 月均去化 4.5套/月 成交价40000元/㎡ 装修8000以上 户型——目前在售房源 三房，建筑面积180㎡ 户型——后续销售房源 280㎡，四房 268㎡，四房 泰宝华庭——市场表现 开盘时间 二房 四房 2010.5.22 面积段 89 180 供应套数 142 60 去化套数 67 22 去化率 47.2% 36.7% 月均去化 22套 1958㎡ 7套/月 1260㎡ 成交价25000元/㎡ 毛坯 户型 汉斯国际公寓——面积配比 房型 户型面积（㎡） 套数 比例 面积 比例 2R 113 8 1.7% 904 1.1% 120、122 106 21.9% 12720 15.1% 3R 162-167 220 45.5% 36300 43.1% 174-180 8 1.7% 1408 1.7% 4R 198-202 25 5.2% 5000 5.9% 222-238 90 18.6% 20700 24.6% 244-246 13 2.7% 3185 3.8% 270-272 8 1.7% 2168 2.6% 306 2 0.4% 612 0.7% 复式 294-350 4 0.8% 1288 1.5% 成交价25000元/㎡ 装修3000元/㎡ 一期09年底，推盘即售罄 第二部分：浦东市场分析 浦东客源平台 川沙 周康 浦东沿江价值轴 浦东刚性需求轴 张江 唐镇 地块名称 区域 土地面积 （㎡） 容积率 建面 楼面单价 （元/㎡） 龙华地块 徐汇龙华 90193.9 2.37 213759.5 27231 长风地块 普陀长风 142108.1 2.2 312637.8 22409 星河湾 闵行颛桥 427500 1.7 726750 - 朗诗地块 周家嘴 8532 1.9 22500 21983 仁恒森兰 外高桥 102727 1.3-1.8 162074 16128 绿城迪斯尼 唐镇 58163 1.5 87244.5 19039 象屿迪斯尼 川沙 56570 1.5 84855 14024 合计 1609821 世纪公园 张江：浦东认知度高，全市性客源辐射； 唐镇：张江、本地、以及泛浦东客源认知度高； 川沙：本地客源认知度高； 张江板块 板块 成交年份 宗地名称 具体用途 出让面积 (公顷) 容积率 可建面积 （万平米） 楼板价 元/平米 中标单位 项目状态 张江 2005 张江镇劳动村41/1、35/1宗 住宅 9.8666 0.4 3.9466 邀请招标　 上海紫竹置业 东郊紫园 （独栋别墅） 存量公寓 在售代表个案 价格 373套 张江汤臣豪园 25000 区域发展饱和，无土地供应，前期刚性及初改客源产品定位，未来整个板块与本案竞争性不强 唐镇板块 板块 成交年份 宗地名称 具体用途 出让面积