2010年1月临沂海诺地产滨江别墅地块物业发展及产品规划建议的方案.ppt

第四部分：营销规划 策略要点 营销定位 整合推广 圈层营销 营销策略要点 3D动画展示大盘形象，一二期规划，别墅生活； 策略二： 策略一： 一、二期规划展示，大型沙盘； 主题景观、高端会所先行建造提升形象； 策略三： 样板区先行，实景展示纯英伦别墅高端生活； 策略四： 差异化定价策略，用价格差促进各类产品的同步消化 策略五： 营销定位 CEO级各企业老板、高级经营管理者、政府高级官员 目标人群 目标区域 以临沂为中心，拓展到临沂3区9县及周边地区 关键字：临沂首席、CEO高端圈层、英伦皇家艺墅 营销主题 临沂发展稳健，肯定会有同类产品出现，需抢先时机在2010年上半年就开始推出，抢先就是领跑 抢先时机 市场发动 市场引爆 市场扩散 推广步骤 打出临沂首席CEO英伦皇家艺墅的主概念，引导全市关注。 灌输全新的CEO贵族化纯别墅生活理念，吸引全临沂以及周边地区成功人士眼球。 推广目的 延续销售气势，取得高端市场份额，并随项目知名度的提升进一步扩大市场； 随项目的成熟，提升项目价值，适度提价，顺势推出二期。 在前期充分的市场铺垫后，以“高质中价”姿态引爆式开盘，彻底改变人居观念，并造成大范围影响。 整体营销推广思路 层峰阶层的顶级会所生活 圈子，隐秘的圈子 会所在北京及至在中国的大量出现，一方面是中国社会经济发展的结果，另一方面，则是社会分化的结果，当前中国出现了所谓的高端人群，会所将这些高端人群实现了一定程度的组织化——他们不仅需要消费和娱乐，还需要符合自己身份的消费和娱乐。 会所，所代表的是市民社会的人际网络。社会组织化，不同的人群具有不同的资源。早在封建社会，中国即有各种文人雅局、歌乐妓馆，但彼时是官学一体，而现在经过改革开放的社会转型，则变成了官产学的结合。 圈层营销形象总领 期待更多沟通！ 格林春辉地产顾问 2010 01 23 第三部分：规划建议 规划概要 产品设计 附加值提升 规划建议概要 领跑突出：要领跑就必须超越现有的临沂水准，有所区别现有的临沂风格和档次，做临沂真正的高端社区 容积率：一般城市别墅、第一居所容积率在0.5-0.9之间，建议本项目可以做到0.6，总建筑面积约195600㎡ 绿化率：55%左右，采用多栽种中高大绿叶树的方式配合绿化栅栏、绿化篱笆等增加户与户之间的隔离感 突出私有化：别墅别墅，别有洞天之意，更多讲究业主所能私有的东西，庭院、绿地、大树、空间等等，如单体独栋400㎡，加上多重庭院、拓展水面等把私家庭院做到400㎡左右；双拼、联排等私家庭院面积都做到一比一； 滨水亲水：利用现有原生水系做拓展，最大化的做到亲水滨水居住体验 艺墅：艺术之墅，不仅通过单体私有部分体现艺术情调，更通过艺术长廊、艺术雕塑等体现艺墅的高端领先 保护开发：保护和留用好地块内的原生水系和树木，同时多栽种中大型树木，增加别墅区内的人文性 水系：由于地块内无任何特色，水系的贯穿将给项目带来灵性，建议多布置 会所形象区：承担小区形象展示及步行入口功能，建议在此区建大型艺术雕塑，配合会所提升项目档次 水岸艺术走廊：配合本案主题，将步行道打造成艺术走廊 钟楼广场：建议在地块中间位置修建英式钟楼一座及主题广场，增加艺术气氛和中心景观 艺术廊桥：以艺术的方式架桥，体现项目主题 林荫大道：将车行道打造成林荫浓密的大道，让车行与别墅间形成有效视觉区隔 地块规划建议 会所形象区 水岸艺术雕塑走廊 钟楼 广场 艺 术 廊 桥 艺 术 廊 桥 林 荫 大 道 林 荫 大 道 豪宅独栋（深红色部分）：依原生水岸而建，更多占有一线滨水资源 独栋（紫色部分）：依拓展水岸，沿豪宅独栋而建，享有更多视野和景观 双拼(绿黄色部分）：稍微居中间建设，根据用地情况可穿插一定的三四户联排别墅 联排、叠拼（黄色部分）：更多出于临街位置及临会所公建位置，间插联排和双拼 产品布局建议 套型比例占地大体测算： 550-600㎡豪宅5%约0.9万平米/16套，每栋2亩，占地32亩 350-400㎡独栋25%约4.5万平米/118套，每栋1亩，占地118亩 300-350㎡双拼30%约5.4万平米/163套，每栋1亩/2户，占地81亩 250-300 ㎡(三、四)联排20%约3.6万平米/128套，每栋1.5亩/3.5户，占地54亩 200-250 ㎡叠拼20%约3.6万平米/156套，每栋1亩/2户，占地78亩 若按以上方案共约581户，连同别墅私有院子、占有水面、私家绿地、尽端式车道等共占地约363亩；则剩余用地近126亩，用于配套公建约1.5万平米，以及车行道、河道占地等 注：本占地方案仅提供一种让独栋更具卖点的设想，具体得以实际用地来定夺 建议项目整体分两期开发，合二为一。 每期开发均包括豪宅独栋、独栋、双拼、联排、叠拼等产品。 分期开发建议 一期 二期