2010年5月18日郑州百利·未来铭郡商业销售推广的方案.ppt

现场包装与氛围营造 道旗（新圃路、南向从牟山路路口至小区东西向路段） 视觉体系 导示系统 店面风情 道旗 ……橱窗/店铺招牌 新圃路橱窗以餐饮和文化用品为主 以社区配套型业态为主 本推广为初定，待双方商榷后，给予全方面实施！ 【百利·未来铭郡】 商业销售推广方案 一、区域调研 二、项目分析 五、销售思路 四、营销策略 六、推广包装 目录： 三、商业定位 区域调研—区域扫描 商 都 大 道 牟山路 宝峰街 百利未来铭郡 逸湖名家 郑东百合 商都假日港湾 牟山宾馆 金源公馆 祥瑞花园 东方润景 蓝爵世家 沁园鑫城 水木清华 逸品春天 盛世通达 金帝城 有底商，不销售只招商，或自己持有 有底商，已销售 有底商，未开售 案名 地理位置 面积范围 销售单价 付款方式 销售率 租金价格 经营范围 备注 水木清华 宝峰街南100米 90-180㎡ 5000--6000元/㎡ 一次性2% 按揭1% 60% 未交房 无 暂无 1层-2层 金帝城 商都大道与宝峰街 100—380㎡ 6000-7000元/㎡ 一次性2% 按揭1% 80% 15元/月/㎡ 多种经营 1层-2层 盛世通达 宝峰街南300米 40—110㎡ 4000-4500元/㎡ 一次性3% 按揭1% 40% 未交房 无 暂无 1层-2层 祥瑞花园 商都大道与牟州路 4500元/㎡ 60% 多种经营 金源公馆 牟山路与宝峰街 200--300㎡ 4800-5000元/㎡ 一次性2% 按揭 无 40% 未交房 无 暂无 2层 蓝爵世家 商都大道与宝峰街 102--400㎡ 6300-6600元/㎡ 一次性2% 按揭 无 60 % 未交房 无 暂无 2层 区域调研—项目调研 区域调研—调研小结 1、从中可以分析看出这两年商都大道两侧房产项目投放量较大，在建项目的市场容量大，而且待建的项目也将陆续推出，在售商铺面积大约也基本在120㎡—220㎡左右。 2、多数项目以工程进度到准现房再行发售商铺。可以预见今年下半年中牟新区住宅底商投放量将会迅速扩容，并且产品面积同质化严重。 3、在价格上周边两侧社区底商销售单价区间范围均价在4000-5000元/㎡为主，最高价以金帝城为先达到7000 元/㎡。 4、在租赁上，因为周边区域发展未成熟，房屋空置率目前比较高，人气匮乏。租金收益普遍不高。租赁市场反映了中牟新区商业氛围还处在萌发阶段。 5、整体均价高于市场需求行情，商都大道中牟新区周边住宅销售率普遍良好，但真正的入住率不容乐观，未来几年，商业氛围要形成一定格局还需要政府的大力支持。 目录： 一、区域调研 二、项目分析 五、销售思路 四、营销策略 六、推广包装 三、商业定位 目录： 项目分析—项目层面 从整体看： 项目地处中牟新区，未来的升值潜力是无限的。 从交通看： 项目地处商都大道，是新老城区人流、物流的重要通道，交通便利； 从自身看： 本项目商业仅有8563平，规模小，但对面就是县直三小，这是目前项目形成销售的最有利支撑。 项目分析—SWOT分析 项目优势：中牟新区，紧靠县重点三小、城关镇与水利局家属院，未来会积聚大量人气，前景较好。 项目劣势：商铺面积大，“置业门槛”较高；商铺规模不大，不利于整体推广。 项目机会点： 区位优势的发挥，辐射周边地区。 随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动本项目商铺的销售。 项目风险点： 下半年推向市场的社区商铺物业较多，形成很大的竞争力与市场压力。 区域商业发展萌芽阶段，人气不旺，住宅空置率高，尚不具备以人气带动商铺销售的条件； 本项目周边还是种着庄稼待开发地块，因而显得较为荒凉，对发展商业略为不足。 未来与现状之间的矛盾体 项目分析—小结 对于这样一个“现无价值，未来有价”的商业产品来说，我们的销售不能以位于成熟核心区域的商业销售来权衡，而应该是在推广和销售中以“未来升值”为核心卖点，突破客户的心理防线。 目录： 一、区域调研 二、项目分析 五、销售思路 四、营销策略 六、推广包装 三、商业定位 目录： 商业定位—商业在认识 商铺区位 所在楼栋 优势 劣势（抗性） 小区东入口 6#、7#、 8#、 9#、 17#、 21# 社区入口，价值明显 县直三小的特殊客群 二层商业，最小面积180多平，如何让客户买单？ 小区车行入口 1#、 2#、3# 临街一层商铺 面积60-100平左右，客户容易接受 氛围不足 通过前瞻性定位建立商业价值基础 如何建立商业的投资价值 商业定位—通过前瞻性定位建立商街价值基础 扩大价值、引导目的性消费 实现价值 服务学校、社区内外双重消费 社区型消费 车行入口 未来价值 东行入口 可见价值 1 2 分地段定位商业业态 商业定位—分地段定位商业业