2011年漯河市黄河路铸造厂的项目定位的方案.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 直接威胁 项目周边大量在售和即将开发的低价产品对项目的威胁。 间接威胁 昌建生态水城项目的竞争，两个项目相距约1500米，项目可能会产生公司项目之间的竞争； 潜在威胁 召陵新区、铁东区域如果形成一个集中式商业，项目将有被边缘化的威胁。 直接威胁 间接威胁 潜在威胁 （四）威胁分析 项目SWOT分析 第三部分 项目定位及投资测算 项目概况 项目SWOT分析 1 2 3 项目定位 4 投资测算 根据以上市场调研的客户访谈的结果可知，目前漯河市场的住宅产品大多雷同，高端产品极为稀缺，而高端产品具有很大的市场潜力和超强的溢价能力；漯河市的商业市场也渐由一个中心向多个中心发展的趋势，项目自身的优越素质，具备成为区域商业中心的潜质。 根据以上的数据和事实可知，项目的四个假设条件可以成立，我们的产品定位将严格按照市场需求和项目现状，基于漯河城市的未来和昌建地产自身的未来，最大限度的挖掘项目价值，最大限度的发挥项目的优势，将项目做成漯河房地产行业的标杆产品。 项目定位 案名释义 在品牌和宣传上有效利用昌建外滩的品牌 与昌建外滩、昌建西外滩形成产品体系。 项目定位 案名：昌建东外滩 项目拟打造一个集高端住宅、综合卖场、星级酒店、SOHO、主题商业步行街、市民广场的高端滨水城市综合体。 RBD即Recreational Business District，为游憩商业区、旅游商业区、休闲商务区。只有萧条的CBD，没有沉默的RBD. 项目定位 整体定位 项目整体采用东南亚风格进行设计建造 东南亚风格特征是崇尚自然、健康、休闲，充满浓郁、绮丽、浪漫等各种想象力。 东南亚防风格主要以宗教色彩浓郁的深色系为主，如深棕色，黑珠色，褐色，金色等，令人感觉沉稳大气。同时还有陶红、黄色珍珠色，奶白色等。 其设计风格有连廊、泰式尖顶、木制百叶窗、水景、实木与实材。 项目定位 形象定位——东南亚风格 项目的区位、景观等资源得天独厚，因此住宅产品将打造漯河独具东南亚风格的高端物业。 基于漯河城市的未来和昌建地产的未来，项目将运用精致园林、精品会所、精装修、全地下车库等手段，最大限度提高项目知名度和产品附加值，并以此打造公司标杆项目进行复制，同时将昌建品牌再提升一个高度。 项目定位 住宅产品的定位 项目定位 住宅产品的定位 精品会所 目前漯河高端楼盘如森林半岛、壹号城邦、兰乔圣菲，正在开发的中央公园、巴黎都市都有配套会所。 会所是综合大厦和大型住宅小区必不可少的重要部分，可以提高产品附加值，发展品牌，能有力地推动社区文化的发展。 本项目建议建设一个精品会所和室内游泳池，只针对小区业主开放。 项目定位 住宅产品的定位 精装修 精装修是未来房地产发展的趋势，是提高项目档次的重要手段，也是项目的最大靓点。 项目定位 住宅产品的定位 地下停车场 本项目拟真正实现人车分流，打造标准地下停车场，在小区入口处设停车场入口，客户可直接由停车场乘电梯入户。 根据市场调研、客户访谈、商业规律以及本地块的素质，项目的商业定位主要以综合卖场和商业步行街，实现自我中心化，打造城市东部商业中心，全市副中心。 商业步行街以餐饮和娱乐的目的性消费为主，引进中餐、西餐的高端品牌，加上周边景观等资源，使其成为漯河独具特色的风情商业街。 综合卖场以超市、中端百货、广场等满足周边居民生活型配套为主，并以影院、KTV等娱乐设施与商业步行街一起，打造漯河东部一站式商业中心。 项目定位 商业定位 项目定位 商业定位 主题步行商业街 项目定位 商业定位 综合卖场 方案 项目定位 方案 项目定位 方案 项目定位 方案 项目定位 方案 项目定位 方案 项目定位 第三部分 项目定位及投资测算 项目概况 项目SWOT分析 1 2 3 项目定位 4 投资测算 投资测算 项目指标 项目经济技术指标 项目 面积（㎡） 指标说明 总占地面积 107007 160.5亩 总建筑面积 454500 包含地下8万㎡ 地上总建筑面积 374500 地下总建筑面积 80000 项目每200㎡规划0.5个停车位，共约1875个 可售面积 342500 地下4万㎡、幼儿园2000㎡ 1 商业 80500 持有商业3万㎡ 2 酒店小户型 45000 3 住宅 217000 持有面积 32000 幼儿园 2000 地下停车场 80000 容积率 3.5 投资测算 项目投资测算 序号 项目名称 合计 (万元) 单价 （元/㎡） 备注 一 土地征用及拆迁费用 47412 1266 280万/亩 二 前期工程费用 7302 195 元/㎡ 三 基础设施建设费用 4195 112 元/㎡ 四 建筑安装工程费用 70555 1884 ? 五 公共配套