2011年中山雅居乐秀丽湖的项目前期的的策划案.ppt

雅居乐（中山）别墅成交客户分析 成交金额 雅居乐（中山）别墅成交客户分析 购买用途 雅居乐（中山）别墅成交客户分析 付款方式 雅居乐（中山）别墅成交客户分析 区域分析 雅居乐（中山）别墅成交客户分析 置业分析 雅居乐（中山）别墅成交客户分析 年龄分析 雅居乐（中山）别墅成交客户分析 小结 雅湖半岛与御龙山与世纪新城的集中塔尖群体！ 成交在400万以上的高端群体！ 年龄：35—55岁 特征：二次及三次置业者为主 职业：私企业主、个体经营者为主，政府公务员管理层为有效补充 区域及购买用途：东区、石岐区自住 港澳人士半度假半投资 三乡、古镇、小榄、沙溪镇半投资自住 周边一线城市深圳广州精明者投资商人 心理特征：事业大成，享受人生，享受提前退休生活，金钱对于其来说 只是一个简单的数字 行为特征：注重身份（面子），多次购房，对价格不敏感 购房关注因素：品牌最扬、档次最高、自然资源最稀有，社区环境最佳、 产品最强！市场关注大！ 秀丽湖项目分析 优势： 品牌效应 虽然，对手也是知名房地产开发企业， 但是，在中山本土， 雅居乐品牌拥有着无可比拟的高度！ 我们有最庞大的业主群体， 我们有良好的口碑， 我们有最忠实的追捧者！ 而且，我们是别墅开发的世家！ 秀丽湖项目分析 优势： 地理位置 相对其它区域的别墅项目， 秀丽湖板块离主城区更近， 五分钟即可到达东区， 但同时也拥有不可再生的天然稀缺资源。 秀丽湖项目分析 优势： 综合坏境 项目位于五桂山生态保护区秀丽湖旁， 坐拥省级生态保护区和秀丽湖两大天然生态资源。 依山傍水，空气、景观等自然坏境极佳。 我司项目用地前秀丽湖景色 秀丽湖项目分析 优势： 交通主干 相对碧桂园拥有更漂亮更通达的主干接驳小区路， 稍加修饰，已经胜人一筹。 出口通达并接驳城桂路 绿树成林，清幽小径更显身份尊贵 秀丽湖项目分析 优势： 后发优势 碧桂园项目先行一步， 将秀丽湖地块炒热， 我项目可剩东风之机。 其次，根据对手产品状况， 制定行之有效的针对性策略， 可事半功倍！ 秀丽湖项目分析 风险： 楼市政策：2010年房地产调控政策未获理想效果，未来一两年，政府出台更严厉措施应在预料之中。 成本价格：受楼面地价所限，产品价格必然高于众多竞争项目，如遇市场不景，竞争对手有机会采用价格战夺取市场份额。 市场蛋糕：中山别墅历年开发量一直居高不下，虽然均能被市场所消化，但始终存在供过于求的隐忧。在秀丽湖板块，我项目入市稍迟，有利之余同时也失去“头啖汤”先机。 产品竞争力：碧桂园重金打造“钻石墅”，我项目如要在竞争中立于不败之地，必须以更优品质、更高性价比对待，必然涉及成本计算与取舍。 秀丽湖项目市场定位 五桂山，秀丽湖稀缺资源 距主城5分钟的优势地理位置 楼面地价的高成本限制 容积率及建筑高度限制 雅居乐 旗舰级别墅项目 竞争对手碧桂园的“珠玉在前” 秀丽湖项目客户定位 秀丽湖项目固然有大小不同的产品配比， 但由于购买门槛较高， 目标客户群体因此已经锁定了中高乃至顶端圈层的人士， 他们无论来自哪里？从事什么职业？ 均有以下的共同特征： 年龄：35至55岁 特征：多次置业 事业：多为私营企业家，行业翘楚，成功人士 观念：注重家庭，享受生活，金钱对于其来说只是一个简单的数字 性格：睿智、稳重、注重身份 购房主要考虑因素：品牌、社区环境、周边环境、户型、风水、邻里 秀丽湖项目规划建议 户型配比建议 联排别墅？NO! 不适合! 我司秀丽湖项目 保守估计售价最低25000元/平方米。 我司在售的联排别墅面积最小的为160平方米， 也就是说在秀丽湖如果开发联排别墅， 面积最小的总价也要400万！ 明显是种高不成低不就的鸡肋产品， 不适合秀丽湖项目。 秀丽湖项目规划建议 户型配比建议 双拼别墅？需要改良！ 按我司历年别墅销售和近年中山成交别墅统计， 500万至1000万的别墅产品具有较强大的市场消化力。 此总价区间的别墅， 按秀丽湖项目的产品售价计算， 约是200平方米至400平方米， 此面积区间较适合做双拼别墅！ 但我司的别墅产品是真正的双拼， 相对落后于市场主流“假双拼，真独立”的设计。 因此，在秀丽湖这个旗舰级别墅项目中， 需要进行产品改良！ 秀丽湖项目规划建议 户型配比建议 独立别墅？必须有！ 碧桂园100套“钻石墅”产品中， 839平方米和887平方米的别墅合计有52套， 虽说仍然是双拼别墅， 但从使用功能和实际意义上， 已经是独立别墅了。 作为直接竞争应有策略， 我项目应