2011年4月贵州湄潭中国茶城整体营销的的策划的方案.doc

中国茶城整体营销 策划方案 贵阳零一品牌顾问有限公司 二0一一年四月 前 言 通过科学运作，商业地产的利润预期十倍、甚至数十倍于住宅项目，为了让项目价值得到最大的实现，结合本项目地块具体情况，我司项目组确定了本案以“商业运营为主，住宅开发为辅”的总体指导思路。 本案运作的最大盈利点在商业地产部分，住宅部分用于为商业开发运营提供消费基础和资金保障支持。 经过我司细致的前期市场调研和策划准备，中国茶城地块未来将立足湄潭城市新核心，打造一个贵州茶产业的超大综合体；借力湄潭城镇化进程加快的利好因素，引领湄潭商业结构的升级换代；为湄潭打造一张靓丽的城市名片，带动区域经济发展腾飞。 本策划案的最终目的是通过科学运作，让地块经济和社会价值得到最大体现。 目 录 第一部分：项目整体认知 5 一、项目认知 5 （一）、项目概况 5 （二）、项目规模与指标 5 二、项目土地整体价值判研 6 （一）、湄潭城市发展规划 6 （二）项目区域价值解读 7 （三）、项目营销板块划分 8 （四）项目开发中的问题与思考 9 第二部分：中国茶城茶叶专业市场 11 一、中国茶城营销宏观市场因素分析 11 （一）、贵州当前产茶地区分布 11 （二）、贵州茶产业发展规划 12 （三）、茶叶专业市场发展状况 14 （四）、贵州省产业结构现状及品牌发展现状 14 （五）、宏观市场前景分析 15 （六）、湄潭及项目周边交通环境 17 （七）、市场宏观分析 18 二、茶叶专业市场SWOT分析 19 （一）、茶叶专业市场SWOT分析 19 （二）、中国茶城营销分析 20 （三）、中国茶城整体营销思路 20 三、中国茶城市场定位体系 22 （一）、项目定位发展方向思路 22 （二）、中国茶城市场定位 24 四、业态规划及产品规划建议 26 （一）、业态规划目的 26 （二）、项目主力业态（茶叶）经营面积测算 27 （三）、项目经营业态规划配比 29 （四）、中国茶城业态布局规划 32 五、中国茶城运营模式 35 （一）、中国茶城运营目标 35 （二）、中国茶城运营构架 35 六、项目招商策划 41 （一）、项目招商策略 41 （二）、项目招商执行 42 七、 项目品牌整合传播 44 （一）、品牌整合传播的目的及意义 44 （二）、品牌整合传播的任务 44 （三）、品牌整合传播策略 45 （四）、阶段性整合推广目的 45 （五）、阶段性推广内容 46 （六）、项目宣传推广 49 （七）、公关活动 51 八、项目资金运营方案及收益预估 55 （一）、项目招商及运营成本投入 55 （二）、项目收入及前期需回收资金预算 57 （三）、项目资金回笼计划 58 第三部分：项目住宅 60 一、湄潭房地产市场现状分析及未来走势预期 60 （一）、新政策对于湄潭的影响 60 （二）、湄潭宏观经济环境分析 65 （三）、城市规划对于地产市场的影响 70 （四）、湄潭房地产市场分析 71 二、住宅营销分析 75 （一）、项目区域价值解读 75 （二）项目SWOT分析 75 （三）住宅营销难点及解决思路 76 三、住宅项目产品定位 79 （一）、消费人群定位 79 （二）、产品品质定位 79 （三）、产品形象定位 79 （四）、产品建议 80 四、住宅产品价值分析和品牌形象包装 81 （一）、产品价值分析 81 （二）、产品卖点梳理 82 （三）、品牌形象包装 82 五、项目一期销售及项目整体收益预估 83 （一）、销售体量 83 （二）、产品组合建议 83 （三）、销售周期 84 （四）、广告投放计划 84 第四部分:项目三、四号板块市场价值判断 86 （一）、城市经济规划对商业发展影响分析 86 （二）、经济发展对商业发展影响分析 88 （三）、湄潭商业现状分析 92 （四）、湄潭城市发展规划及项目地块商业价值 97 （五）、项目商业价值判断 98 （六）、项目价值预估与开发意义 99 第一部分：项目整体认知 一、项目认知 （一）、项目概况 本项目位于天文大道与茶城大道之间，西侧为南北一号线，东南方向为湄潭行政中心。 贵州湄潭·中国茶城项目总体规划用地345亩，项目将建成集批发交易、电子商务、冷链物流、茶文化展示为一体的茶叶专业化市场，形成年茶叶交易量2万吨，预计交易额12亿元，并力求打造集高端居住物业、餐饮购物、休闲娱乐等多元业态为一体的公园化复合型示范小区。其中一期茶叶专业市场部分规划用地95亩，辅助综合设施规划用地105亩，剩余部分待规划开发。 （二）、项目规模与指标 1、项目建设规模 总建筑面积433000m2，其中一期市场建筑面积为59860m2，住宅面积301536m2，中国茶城大酒店建筑面积29200m2,其他综合辅助设施42404㎡。 项目主要建设内容为： 总体规划建设茶叶交易