2011年2月浙江慈溪某家电企业地块前期的的策划的报告.ppt

与健康的跨界：高档健康的会所 与健康的跨界：高尚运动设施 与科技的跨界 与科技的跨界：智能化安防系统 九大智能化安防系统 出入口及周界防范系统 闭路电视监控系统 可视对讲与门禁系统 电子巡更系统 家庭安全防范系 背景音乐系统 停车场管理系统 物业管理系统 燃气报警系统 与科技的跨界：整体现代化厨房 将方太整体现代化厨具引进厨房，增加户型附加值。 方案三规划图：多层洋房+高层 26% 建筑密度 11230平方米 建筑占地面积 1.6 容积率 1800平方米 公建面积 2570平方米 商业面积 23360平方米 多层洋房面积 46190平方米 高层建筑面积 73290平方米 总建筑面积 经济技术指标 方案三规划图：多层洋房+高层 方案三规划图：多层洋房+高层 方案三规划图：多层洋房+高层 方案三：多层洋房+高层 洋房＋高层 ■ 多层洋房是目前最受欢迎的产品 ■ 多层洋房和高层的组合能够形成良 好的层次感 ■ 洋房不是很损容积率，能够打造品 质相对较好的高层，减少销售压力 ■ 洋房和高层的组合很难形成良好的 空间感，也很难打造良好的景观 优势 劣势 方案四规划图：纯高层 16% 建筑密度 7392平方米 建筑占地面积 1.6 容积率 1800平方米 公建面积 3803 商业面积 67687平方米 高层建筑面积 73290平方米 总建筑面积 经济技术指标 方案四规划图：纯高层产品 方案四规划图：纯高层产品 方案四规划图：纯高层产品 方案四：纯高层产品 纯高层 ■ 纯高层可以形成绝佳的空间感，利 于景观的打造 ■ 利于形象的打造 ■ 产品接受程度较其它产品较低，建设成本较高。 优势 劣势 各方案经济效应对比分析 4.33亿元 8.39亿元 4.06亿元 高层9500 纯高层 4.06亿元 7.98亿元 3.92亿元 洋房11000，高层8000 洋房搭配高层 4.51亿元 8.54亿元 4.02亿元 别墅13000，高层8000 别墅搭配高层 4.35亿元 8.29亿元 3.94亿元 小高层10000，高层9000 小高层搭配高层 总利润 总销售收入 总成本（不包含土地成本及相关税费） 销售均价（元/平方米） 方案 各个方案比较 ③ ②④ ② ①④ ① ③ ③ ② ③ ①④ ① ②④ 低 中 高 项目形象 产品品质 产品接受度 项目利润 ① 小高层＋高层 ② 别墅＋高层 ③ 洋房＋高层 ④ 纯高层 产品定位 创建项目产品价值体系 价值体系理念：跨 界 价值体系理念 CROSSOVER 跨界，就是跨领域的一种资源整合，通过各自优势资源的整合发挥最大的价值效应，并且在价值效应基础上成就品牌。 价值体系理念：跨 界 成功案例 CROSSOVER 住宅该如何跨界？ 与文化跨界 与酒店跨界 与空间跨界 与健康跨界 与科技跨界 与文化的跨界 与文化的跨界：现代与古朴文化结合的建筑 与文化的跨界：艺术园林式绿化 与酒店的跨界 与酒店的跨界：酒店式连廊大堂 幢与幢通过室内空调连廊连接，使其分而不离。 连廊与大堂、组团庭院互为呼应，构成华堂大院国际领先生活。 与酒店的跨界：酒店式连廊大堂 首层6米挑空精装阳光大堂，方便住户与外界之间的交流 悬挂精美的艺术油画，墙地全石材铺装，艺术天花吊顶，足以与五星级酒店相媲美。 与酒店的跨界：酒店式连廊大堂 与酒店的跨界：引进酒店式管理 与空间的跨界 与空间的跨界：创新亮化地下车库 将阳光和绿化引入地下车库，结合园林构筑“阳光车库”，增加车库自然采光、通风。 与空间的跨界：大面宽，短进深设计 与空间的跨界：错越空间，增加别墅感受 与空间的跨界：前庭后院设计，加强与外界交流 与空间的跨界：局部退台，形成有天有地的别墅空间 与健康的跨界 * 浙江慈溪某家电企业地块前期策划报告 2011年2月 定位研究思路 产品定位 项目定性 产品规划 项目定性 项目定位的大方向 区域优势 企业优势 决定 项目要定位于高端路线 顶级豪宅？ 高档住宅？ 决定 本项目究竟适合打造什么产品？ 豪宅对于地块的要求——绝版、唯一 ■ 区域绝版 ■ 环境绝版 ■ 资源绝版 案例——世界第一豪宅 ：伦敦UPDOWN　COURT ■ 环境绝版 ■ 资源绝版 案例——中国第一豪宅：汤臣一品 ■ 区域绝版 ■ 资源绝版 案例——宁波第一豪宅：海景花园 ■ 区域绝版 ■ 资源绝版 ■ 区域绝版 ■ 环境绝版 ■ 资源绝版 地块条件并不具备打造顶尖豪宅的血统 我们的最佳切入点在哪儿？ 慈溪住宅市场的特征总结 发展阶段：较为初级，仅仅停留在卖产品阶段 楼盘品质：与价格脱节，尤其体现在建筑立面和社区环境的营造中 社区服务：普遍不到位，物业管