2011年12月26日昆明宝云社区10组的项目发展建议.ppt

宝云社区10组项目发展建议 目 录 宏观市场小结 1、2012年调控政策持续执行，地方政府无松动空间； 2、房地产企业融资环境依然严峻，购房者贷款难度加大； 3、随着限购限贷政策的全面铺开，重点城市市场中投资投机需求比例大幅缩减； 4、调控导致行业洗牌加速，行业集中度进一步提升； 5、成交持续低迷导致市场库存积累，重点城市去化周期已现高位； 6、调控大环境使得三四线城市市场持续发展。 昆明商业环境小结 未来昆明商业市场竞争环境恶劣，我们透过区域市场来寻找项目生存发展的机会点。 北市区业态分布小结 一、北市区写字楼项目较少，基本以生活居住为主，缺少商务办公的氛围。 二、北市区餐饮娱乐业态布控较多，但基本比较零散，没有相对集中的餐饮街区或者特色美食区域，属于多而杂的状况，娱乐基本以商务会所、KTV、洗浴中心为主。 三、北市区综合购物中心较少，但基本可以满足区域内的日常消费，集中以中低端商品为主。 四、北市区金融商业网点众多，为项目后期的发展奠定了一定的商业氛围。 五、北市区教育配套资源相对比较匮乏。 1、北辰商圈 2、月牙塘商圈（银河片区） 住宅底商基本无空置现象。霖雨路段租金差别较大，租金主要集中在80-150元/㎡/月。 商圈内商业虽已形成，但商业互动性过弱、业态互补不明显，没有形成商业联动。 区域内商业业态同质化竞争激烈。 3、金江商圈 北京路延长线现有商业体量表 商业形态主要为沿街商业与购物中心相结合； 中汇广场、嘉年华广场分别承担了该商圈的主要吸附功能； 中汇商业广场以日常生活消费为主，嘉年华以服饰、餐饮、娱乐为主； 紧邻中汇广场与嘉年华广场的商业经营情况良好； 金江小区片区，入驻时间较短，空置率高，未来经营体量较大； 娱乐项目以KTV、桑拿等大众性娱乐为主，无特色； 随着片区入住率的提升，及北京路延长线商业的经营，金江商圈的凝聚力将会越来越强、辐射能力也会越来越广。 消费需求主要特征 高端购物消费少 中端娱乐消费频率高 中端餐饮消费需求大 1、项目区位、地段条件分析 2、项目交通条件分析 现在周边今年已建成还未运营商业（金域緹香、金领时代、龙江雅苑）约3.5万平米，结合周边其他未运营项目，未运营商业体量约12万平米，未来经营竞争较大，但同时也有利于片区商业集群的发展，增强片区商业辐射力。 项目北侧与地铁站口为一空地，虽目前未获得此地块用途信息，但预计也将有商业规划。 随着盘龙区政府的迁入及北部山水新城大体量商业的建设，未来项目以北将是北市区商业放量的集中地，有打造北市区第四商圈的可能，势必会有大量的综合购物中心出现。 如何用特色形成差异化？ 未来2-3年本项目 所在区域的发展前景预想 发展前景一 入住人口将突破60万人，人口经济将成为北市区的核心消费区域。 发展前景二 交通四通八达，地铁通车了，加速了商业地产的发展。 建筑规划建议(方案二) “北京城” 商业广场 北京城“东西胡同”美食街 “北京城”开放式 广场 住 宅 “北京城” 会所 2、经济指标参考 区 域 建 面 “北京城”商业广场 22000㎡ “北京城·东西胡同”美食街 15551㎡ “北京城”会所 11500㎡ 合计 49051㎡ 3、综合商业体部分业态建议 七层 六层 五层 四层 三层 二层 一层 特色娱乐 健身、瑜伽、跆拳道 儿童教育、培训 书店、文化类 儿童服饰、玩具、亲子乐园 男性时尚精品购物 女性时尚精品购物 业态方向 不出北京路 尽玩 北京城 第三部分 项目商业环境未来发展模式 六朝帝都 中国首府 LIVE BEIJING 潮流风向标 LIVE BEIJING 胡同、巷子 四合院 文化元素传承 LIVE BEIJING “胡同文化是一种封闭的文化”“北京人易于满足，他们对生活的物质要求不高”“北京人爱瞧热闹，但是不爱管闲事”“北京胡同文化的精义是‘忍’，安分守己，逆来顺受”，等等。可以说胡同文化也是良莠不齐。胡同文化是北京的俗文化。草场胡同，狗尾巴胡同，胡同名登不了大雅之堂；杀棋，聚酒，会鸟，胡同的事算不得惊天动地；窝头，萝卜，熬白菜，胡同人这般的易于满足。这些看似俗不可耐的素材经过作家的妙手点化更能突显出北京的文化的精义。 小吃 北京的文化生活也是丰富多彩的，各种类型的演出、国际性的展会等一应俱全。被誉为中国的“国粹”的京剧，有二百余年的历史，华丽的戏服、动听的唱腔、百变的脸谱，令人印象深刻。京剧是地道的中国国粹，深受京城老百姓的喜爱，走在北京的街头，经常可以听到路边传来抑扬顿挫的京戏段子。著名的长安大戏院、湖广会馆、老舍茶馆、中国京剧院都有传统的京剧演出。 京剧 LIVE BEIJING LIVE BEIJING L love 爱，热爱，博爱，我爱生活 I I