2011年2月济宁市金乡城南的项目市场的研究及物业发展建议.ppt

大量开发经验告诉我们，特别是处于相对偏远区域项目的客户层面是随着项目的开发而逐步扩大的，认知度也同步提升。 区域有方向、且正在成熟，竞争姿态是安份的追随者？还是差异化？ 本案的最大优势集中在低成本和规划交通的高起点及尚未建设所带来的产品提升空间上 ”高举、低打“的策略方式——高形象与精神属性的综合体起势，合理总价斩获广泛客群 总则与要素下，物业发展建议体系构建 NO.1客户联谊活动 　　举办客户联谊晚会、音乐会等活动，增强客户对项目的理解，提高生活品味。 1—现金冲抵 2—现金增值、日进百/千金 宣传车 物料 户外广告 工地围档 短信广告 DM广告 重要销售节点传达营销信息 可应用的重点推广渠道整合示意图 礼品等 传递项目形象与项目信息 工地现场，形象塑造 宣传项目信息 六大战地 重点活动、重要节点信息宣传 营销手法 6：资源整合 整体营销策略 7、口碑及活动营销 重点活动方案： 客户联谊餐会 目的： 通过邻里和睦和交流，倡导建立健康人文社区； 活动简述： 选初秋的夜晚，在景观示范区区举行业主和客户自助餐会 活动策略 整体营销策略 NO.2项目认筹 目的：为项目开盘积累足够量客户。 内容：推出“置业会”，以征集会员的形式积累前期客户，购房者可免费成为项目置业会会员，要买房，先入会，会员购房时可享受优惠折扣。 置 业 会 金 银 卡 样 稿 示 意 7、口碑及活动营销 整体营销策略 如存/交20000元抵30000元等手段 目的： ——甄别客户诚意度 ——促进成交 操作方式： 交/存20000元?办理VIP卡?开盘时减免30000元房款 （具体金额可根据项目情况调整） 项目认筹方式介绍之一 7、口碑及活动营销 整体营销策略 从办理VIP卡起，每日可返还相应金额，时间越长，金额越大 目的： ——吸引客户早日办理相关诚意登记 ——促进成交 操作方式： （1）办理VIP卡?每日进100元?开盘根据其累计天数的相应金额进行房价减免 项目认筹方式介绍之二 7、口碑及活动营销 整体营销策略 物业发展建议 标签体系 宜居生活理念——会所 会 所 选址原则：结合售楼处； 辐射人群：整盘客户、考虑对外； 需求面积：800-1000 ㎡； 功能构成：先期体验，后期转向实用； 开发时机：前期。 健身室 售楼处 健身娱乐 生活服务 体验体系 会所应集中展示品质的城市化生活理念，形成体验系统，并在首期形成一定生活服务功能；销售中心的设计应满足后期向实用性转变的要求。 300 ㎡左右 300 ㎡左右 （超市、餐厅） 300㎡左右 物业发展建议 标签体系 宜居生活理念——会所 提供时尚且场地不大的健康场所，类似瑜珈房、健身房、活动室等室内活动空间 健身房 瑜珈房 选取小型室内时尚运动为主； 像篮球场等可结合主题园林放于室外； 展示“在此居住一生”的项目目标理念； 在人气可以得到满足的前提下，采用会员制，提高尊享度。 设计原则：健康时尚 老年人活动室 乒乓球室 可选功能：瑜珈房、健身房、麻将室、活动室、乒乓球室等； 销售中心建议将在后续章节详细注解。 物业发展建议 标签体系 宜居生活理念——“泛会所” 结合园林及架空层的泛会所，将主要强调目标客户看重的运动功能与休憩交流空间 项目 低 高 休憩空间 游泳池 网球场 足球场 篮球场 羽毛球场 儿童娱乐场 露天健身器材 乒乓球 项目 低 高 休憩空间 游泳池 网球场 足球场 篮球场 羽毛球场 儿童娱乐场 露天健身器材 乒乓球 使用率 视项目具体情况而定 投资指标 维护成本 物业发展建议 标签体系 宜居生活理念——“泛会所” 序列 投资 设置意向 维护成本 使用率 休憩空间 网球场 游泳池 足球场 高 高 高 高 低 高 高 高 高 低 高 低 鼓励配置 不配置 不配置 羽毛球场 低 高 高 可配置 乒乓球 低 低 高 鼓励配置 篮球场 低 低 高 鼓励配置 儿童娱乐场 低 低 高 鼓励配置 泛会所配置建议遵循实用性、低建造与维护成本的项目，并考虑较高的参与性。 不配置 健身器材 低 低 高 鼓励配置 物业发展建议 实用体系 产品设计 定位回顾——综合体配套之上优化的主流居家产品突破市场竞争 低总价满足城市居住梦想及改善生活空间 竞争激烈的买家市场，购买力水平低但拥有更苛刻的选择权利 关注私人享受 对私人享受空间主卧、厨房、浴室敏感 关注家人健康 对户型的通风、采光等因素敏感 产品发力点 紧凑、合理的内部设计， 力求功能全面 强化公共待客空间以及 私人享受空间的升级 生态化的户型设计， 景观入户的功能考虑 成本型市场，我们户型的卖点不能仅靠“赠送面积”来发力； 我们的户型发力点必须找到和客户生活密切相关的卖点，来进行精细化的研究，才能建立持续的产品竞争