2011年上海虹桥商务区的项目前期定位的报告.ppt

一、项目解析;1.1项目区位及指标条件解读;1.1项目区位及指标条件解读;1.1项目区位及指标条件解读;1.2项目区域规划及发展特征分析;1.2项目区域规划及发展特征分析;1.3项目对外交通条件利弊分析;1.3项目对外交通条件利弊分析;1.3项目对外交通条件利弊分析;1.4周边配套资源分析;1.5区域人口特征分析;1.5区域人口特征分析;1.6小结;二、上海销售型办公楼市场总述;2.1上海主要商务区（板块）概况;2.1上海主要商务区（板块）概况;2.1上海主要商务区（板块）概况;2.2上海商办土地市场;2.2上海商办土地市场;2.3上海办公楼市场分析;2.3上海办公楼市场分析;2.4办公楼交易结构观察（2009-2012）;2.4办公楼项目观察（2011年）;2.4办公楼项目观察（2011年）;2.5办公热销个案观察;2.5办公热销个案观察;2.5办公热销个案观察;2.5办公热销个案观察;2.6热销个案结构观察;2.6热销个案结构观察;2.6热销个案结构观察;2.6热销个案结构观察;4;2.7上海市办公楼市场总体概述;三、板块研究;3.1 参考板块商圈研究;3.1 参考板块商圈研究;3.1 参考板块商圈研究;3.1 参考板块商圈研究;3.1 参考板块商圈研究;3.1 参考板块商圈研究;3.1 小结;3.2 竞争板块市场研究;高技术产业; 联邦快递、TNT、劲达国际、鸿霖国际、扬子江快运、大航国际货运等一批强势物流企业也已汇聚临空。 ;;旭辉虹桥国际广场是临空经济园区唯一在售办公项目。 该项目拿地后16个月实现开盘，2个月内推出全部房源：3.53万㎡办公、1.13万㎡商业。 办公产品包括：独栋总部基地、5.3米层高LOFT、平层办公；报价总部基地28000元/㎡、LOFT33000元/㎡、平层27000元/㎡。 开盘后半年去化约2.42万㎡，占比约70%；目前累计去化约80%。;旭辉虹桥国际广场办公产品供求详情 Loft产品 位于1号楼、2号楼的3-5层，共96套，开盘半年内去化7成，目前已成交93套，去化率97%，成交均价31000元/㎡； 平层办公产品 位于1号楼、2号楼的6层，共32套，推出时间略晚于loft产品，4-5个月去化8成，目前去化率100%，成交均价27000元/㎡ ； 总部写字楼 位于5号楼、6号楼、7号楼、8号楼，整栋销售，共4套，推出当月去化完毕，从售楼处了解到，客户均为旭辉长风项目老客户，成交均价26000元/㎡;从现场调研情况看，区域商业现状很不理想。仅弘基广场一个规模商业，其余以街铺等低档商业为主。 弘基广场 体量约5300㎡，全部租赁，1层租金3-4元/㎡*天，以小型餐饮为主，面对区域商务人群，2层用于体育场馆； 旭辉虹桥国际广场配套商业 位于1号楼、2号楼1-2层，整层销售，单套面积近2300㎡；共4套，报价39000-40000元/㎡。至今成交2套，成交均价29815元/㎡。;15;;;2#LOFT;临空项目成交客户的主要区域来源：长宁区、普陀区 从成交客户的行业分析，主要是服装、房地产相关企业及贸易公司较多;1，临空经济园区和虹桥商务区核心区距离不远，对比这两个区域： 临空园区的优势在于距离市区更近、区域发展成熟；虹桥商务核心区的优势则在于区域规划起点更高。 2，尽管临空园区内商办用地供应集中，但旭辉项目采取了快速开发的策略，在拿地后16个月就实现了开盘，在区域供应空白期内上市，实现了较为理想的销售业绩。 这一点尤其值得本项目借鉴。 3，经过近4年的发展，临空园区内的商业发展仍处于起步阶段，现状商业以中低端餐饮及便利店为主，没有出现大型商业项目。 这表明，在以商务为主的区域，朝来夕往的潮汐式人流，对区域商业的发展带动，仅仅是日间的商务商业需求，十分有限。若周边没有大型配套居住将人流留下来，8小时之外，区域将成为空城。 虹桥商务区核心区同样是规划以办公、商业为主，临空园区商业发展现状值得本项目警惕。;长风生态商务区位于上海市普陀区南部，内环和中环线之间，原为长风工业区。实际可规划开发的土地面积为220.9公顷，约合3313.5亩，规划总建筑面积约320万㎡，其中商业办公约160万㎡。;;;;单套;旭辉世纪广场;;;业态（招租中）： 企业产品展示、高端商务消费等，目前入驻企业有劲霸男装企业产品展示平台、若干便利店及银行，经营情况一般；;;;业态（招租中）： 便利店、餐厅等小型服务类商业;;1，长风生态商务区从2004年土地出让开始，至如今办公集群基本成形，耗费约8年时间。 2，区域发展采用了“商办先行，居住后置”的策略，结果区域住宅开发落后于整体开发进程，结果与临空园区类似：以商务为主，形成朝来夕往的潮汐式人流，对区域商业的发展带动，十分有限。缺乏常住人口的支撑，导致商业经营状况