2011年潍坊华德投资营子片区的项目前期的的策划的报告.ppt

华德投资营子片区项目 前期策划报告;提交成果;;;通过宏观环境、房地产市场特征、格局及产品力分析，找到项目机会;开发商背景——坊茨小镇运营者，创建中德首个经济、技术、文化全方位合作的德意志风情生态小镇;开发商要求——;通过宏观环境、房地产市场特征、格局及产品力分析，找到项目机会;坊子老城发展规划——分五期开发，定位为“永续发展的欧洲风情人文生态小镇”，胶东旅游休闲的一颗明珠;项目位于营子河滨生态居住区;艺术的弘扬………… 文化的承接………… 生活的安逸…………;坊茨小镇建筑——依托历史保存建筑，以103栋德式原乡建筑群为核心，打造欧洲风情小镇;项目区位——本项目位于坊子区，距离市中心10公里，属于城市近郊区域;项目四至——项目东邻村中规划路，西邻北海路，北有崇文路，南有潍胶路;坊子新城;项目周边配套——项目周边现有配套不完善，可利用坊子新城与老城区的配套资源;项目周边企业——工厂多为组装加工企业企业，对环境影响不大;自然景观资源——项目具有丰富的水岸资源;指标分析——项目占地为村落宅基地，面积为558亩，容积率为1.0，为低容积率中等规模项目;项目属性界定;;1;GDP指标——2010年潍坊市人均GDP达到5172美元，房地产市场平稳发展阶段，以质量提升为主，数量增加和质量提升并进;人均收入、支出——潍坊市2010年人均可支配收增长13.9%，意味着每年有超过10%的居民进入中等收入家庭，购买力增强，改善型需求增多。;发展中国家房价收入比与房地产市场发展;潍坊市固定资产投资及房地产投资呈现逐步上升的趋势，虽然房地产投资受政策影响较大，但从统计数据可以看出，房地产投资的增长速度迅速，达到37.9%，增幅过高会导致供给过量，容易引起供过于求。 房地产开发投资占固定资产的比例为15.7%，保持在合理的范围内。;产业结构——潍坊是以第二产业为主导的城市，三大产业比例达到10.7：55.7：33.6;;产业、人口结构模型——潍坊经济以二产为主，三产发达，人口结构呈金字塔形。;市区人口总数的连年上涨，标志着潍坊城市化已经进入快速发展的阶段，城市化将对城市房地产发展产生重要推动作用，“人口???利”愈加明显。 目前整个中国正处于人口红利期，30-55岁是社会人口主力，潍坊市区18-35岁人口占28%；35-60岁人口占41%，劳动年龄人口共计69%。 35-60岁这一阶段人群要么年富力强事业上升；要么事业有成，资产雄厚，处于人生中价值力和购买力最强的阶段。;潍坊GDP排名山东省第四，经济增长迅速； 潍坊主导产业为海洋化工、机械、食品加工，近年增长迅速； 民营经济发达，占经济总量超过50%； 人均可支配收入与消费能力逐年提高；;城市规划——潍坊城市发展战略“南控北拓”，南部重点发展农业、轻型工业和生态旅游业;“一心”是由月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市中心区，是优化、提升中心城市服务功能的主体;生态宜居城市——潍坊充分利用水景，打造两大湿地公园；打造三大森林公园以及风筝文化公园;坊茨规划——作为坊茨规划的一部分，项目享受其他功能区的资源的同时，需要与整个大规划风格契合;坊茨规划——潍坊市通过‘坊茨小镇’的保护和开发,把坊子打造成潍坊中心城市的旅游文化创意产业区,带动坊子乃至潍坊的经济发展。;世联观点;1;政策回顾——2010年国务院三度发文调控楼市，抑需求、促供给力度空前，11年初“国八条”、“房产税”“加息”已经为2011年的调控定调，行业调控将继续从严从紧。;政策分析——2011年政府政策调控的方向和逻辑已经十分明确，未来储备政策基本定型，限购、限贷、保障房将是政策调控的三驾马车;政策分析—房地产调控已经成为政治问题，11年国家政策力度继续加大，主要针对一线、二线城市投资需求和高级改善型需求;建议——国八条等政策出台后，一线、二线城市受到影响较大而未有限购要求的三线城市如潍坊，存在大开发商进驻、投资者涌入的发展利好;本案;世联观点;阳光100城市广场;万达模式分析——侧重于发展商业地产的开发商，一般选择进入城市商业核心区域进行城市更新开发，推动城市化发展;万达项目分析——必成为区域商业领军，形成新的商圈核心，新的购房热点区域，带动购房客群升级和商品房价格提升;;;物业形式：多层，小高层为主 建筑形式：立面汲取新古典主义风格精华，基本以三段式的肌理分配，顶部为四坡屋顶，注重细节打造，讲究变化的统一 景观：注重外部资源与内部景观的融合，注重中心景观和小组团景观结合，关注人的参与性；小组团内部风格多样，关注景观公共性 停车场：最大限度人车分流 园林设计：国外知名设计公司，如：贝尔高林（香港）国际设计公司、美国YPA景观设计公司 建筑设计：浙江绿城建筑设计有限公司 物管：浙江绿城物业管理有限公司 ;与品牌开发商竞争策略：;1;潍城区;