2012年04月23日昆明大成金融中心的项目商业定位思路的报告.pptVIP

2012年04月23日 昆明大成金融中心项目商业定位思路报告 目 录 一、项目定位发展思路 1.1 项目开发机会点剖析 1.2 项目开发难点剖析 1.3 项目发展方向分析 1.4 业态布局建议 吴家营片区:规划面积25.4平方公里，规划人口35万人。规划定位为以行政、商务、居住为主的新城中心区，也是昆明市新的行政中心和商务中心。 雨花片区:规划面积64.6平方公里，规划人口30万人。将集中建设云南大学、昆明理工大学、云南师范大学等10所高校，并引进国内外知名大学，建成面向东盟的国际教育基地和人力开发中心。 洛羊片区:规划面积15.4平方公里，人口5.4万人。依托区内连接泛亚铁路的国家级铁路集装箱中心站，建成中国西部连接东盟的窗口，面向东南亚的国际物流中心。 大冲工业片区:用地面积12.1平方公里，规划人口4万人。规划为昆明经济发展的新增长点和以高科技产业为主导的新型工业区。 斗南龙城片区:规划面积17.2平方公里，规划人口15万人。规划建成以花卉相关产业、商务配套、旅游、金融、信息以及新兴商贸等现代化服务为支柱的“亚洲花都”。 乌龙片区:规划面积13.8平方公里，规划人口10万人。规划为以体育休闲娱乐为主，集商业、旅游度假和居住为一体的特色片区。 大渔片区:规划面积14.9平方公里，规划人口10万人。规划为以生态、文化、旅游和高品质住宅为特色的片区。 环湖湿地片区:规划面积8.4平方公里，规划建设以生态保护为主的湿地区域，是呈贡新城与滇池的“隔离带”。 本案 1.1 项目开发机会点剖析 呈贡新区规划示意： 1.1 项目开发机会点剖析 项目所在呈贡新区吴家营片区定位为以行政、商务、居住为主的新城中心区，是昆明市新的行政中心和商务中心。 机会点一：行政商务中心定位带来的大量优质消费群是本案商业未来的最核心、最重要的消费群体 1.1 项目开发机会点剖析 行政商务区人群消费特征： 1、政务、商务接待频繁，高端特色餐饮，休闲娱乐，精品礼品消费占有较大比重； 2、重视自身外观形象，追求生活的多样化及高质量； 3、时尚个性的消费特征； 4、注重全方位的消费体验。 机会点二：雨花片区——呈贡大学城 地址：呈贡区吴家营、朗家营、缪家营自然村地界内； 占地面积：43.15平方公里； 入驻高校：昆明理工大学、云南师范大学、云南民族大学、云南中医学院、云南大学等； 师生规模：10~15万人； 距本案直线距离：约4.5公里。 1.1 项目开发机会点剖析 目前，大学城入驻人数超过10万，在本案目前周边商业人气明显不足的状况下，短期内，大学城师生是本案商业必须依赖的核心消费群，中长期内，大学生消费群亦是不可忽视的重要消费力量。 1.1 项目开发机会点剖析 1、消费结构多元化，消费频率较高，消费水平差距较大； 近年来，大学生的消费趋于多元化，消费的形式和类型多样化局势越来越明显，与过去大学生主要的消费是生活费和购买学习用品相比，当今大学生的消费更趋多元化--旅游、恋爱、聚会、请客、手机、电脑、名牌服饰和化妆品等。同时，消费频率较高，不同学生个体之间的消费水平差距较大； 2、消费的个性化明显； “前卫、时尚、情感”的消费特征：追求品牌，崇尚权威，追求新颖、时尚，体现个性以及理性、成熟三个方面； 3、冲动性消费与连续性消费； 大学生的思想情感，志趣爱好等并未完全成熟定型，因此特别容易受到周围环境和流行趋势的影响，比如广告宣传，同学推荐等，消费则表现出情绪性，即兴即买，冲动性购买往往多于计划性购买的情绪性消费的特点。并且大学生消费的情绪性还表现在消费上的连续性，如果消费一次后如果感觉很满意，很可能会连续消费同企业的相同或不同产品，并且还会推荐别的同学消费；若不满意很可能不再消费，并且这样的情绪性消费会在同学之间迅速交流，感染到周围的同学； 4、人情交往消费，休闲娱乐消费占有重要比重； 大学生主要消费特征： 呈贡在建大型集中商业一览： 实力心城（纯商业58693.24 平米，其中地上45950.24 平米、地下12743 平米）； 七彩云南第一城（纯商业27.2 万平米，其中地上23.61 万平米、地下3.59 万平米）； 上海东盟商务中心（纯商业全为地上30800 平米）； 置信广场（纯商业102926 平米，其中地上75594 平米，地下27332 平米）； 新都昌商业广场（纯商业体量55220.01 平米，其中地上商业36482.71 平米，地下商18737.3 平米）； 百大新都会（商业体量约10 万平米）； … … 难点一：本案周边区域商业开发量较大，未来消费市场争夺日趋激烈，从商业规模竞争力而言，本案处于相对劣势。 1.2 项目开发难点剖析 1.2 项目开发难点剖析 1. 扩展品牌档次； 2. 突出特色化业态。 在规模竞争力有限的情况下，我司