2011年武汉金地澜菲溪岸价格的策略的报告.pptVIP

叠加别墅产品优劣势分析 景观优势 受高层影响，视线受阻，压抑感强 水系景观带 叠加别墅产品分类 第一类 第三类 第二类 将叠加别墅产品分为三类： 第一类:沿河单位产品，相对独立，拥有优越的景观资源； 第二类：中心C5、C6单位产品； 第三类：C2、C3单位产品，高层压抑感强。 价格表形成——栋均价 景观位置价值：沿河独栋C1、C7、C8、C9、C10价值＞联排C2、C3、C5、C6价值； 产品附加值：依据赠送面积大小制定差异价格，产品赠送的面积越大，附加值越高； 产品自身因素：依据产品面积段大小合理制定价格，控制产品彼此间总价差距； 朝向因素：东面产品与西面产品价差200元/平； 层差系数;叠加别墅带电梯，鉴于2层使用电梯的频率高，故存在系数差别； 14340 13168 13168 13900 14075 15250 14940 14650 14140 价格表形成——赠送面积处理 附赠面积系数排位 房型排位 户型 价格系数 面积 地下室 庭院 露台 户内 建面 附赠面积 小计 第一位 C4 2800 185 106 90 / 24 220 第二位 C1 2200 198 80 83 / 21 184 第三位 C2 1600 239 65 / 52 40 157 第四位 C5 1400 237 74 / 48 20 142 产品赠送面积附加值系数根据赠送面积大小调整，最大系数差1400； 产品赠送面积C4 C1 C2 C5，其中彼此间最大差距600元/平，最小差距200元/平； 价格表形成——面段处理 产品系数排位 房型排位 户型 面积 户型系数 第一位 C1、C4 182-192 1000 第二位 C2、C5 237-239 200 依据产品面积段大小合理制定价格，控制产品彼此间的总价差距； C1、C4较C2、C5产品便捷性更好，故利用拉大价格系数，合理控制彼此间的总价差距； 价格表形成——层差处理 层差系数排位 排位 户型 楼层 层差系数 第一位 C2、C5 3+4+5楼（2F) 200 第二位 C1、C4 1+2楼(1F) 0 一层使用电梯的频率小，而二层较为依赖电梯入户，所以层差系数200元/平； 跳差200 1F 2F 价格表形成体系——沿河景观处理 沿河景观位置系数排位 景观位置排位 栋号 01室 02室 第一位 C7 2500 2000 第二位 C8 2300 1800 第三位 C9 2300 1800 第四位 C10 1700 1200 第五位 C1 1400 900 同一栋沿河别墅的同一平面，沿河的产品高于非沿河产品500元/平； C1别墅受北面高层物业影响，存在压迫感，故该栋是沿河独栋产品中价值最低的； C10独栋受南面花园洋房视线阻碍，及地下停车场出入口影响，价值处于沿河别墅第四位； C7、C8、C9处于沿河组团中心位置，其中C8、C9外部因素一样，C7不仅拥有C8、C9的同样的外部价值点，而产品背面拥有一条河，相对独立，故价值点最高； 1400 900 2500 2000 2300 1800 2300 1800 1700 1200 价格表形成——非沿河景观处理 非沿河景观位置系数排位 景观位置排位 栋号 一单元 二单元 01室 02室 01室 02室 第一位 C6 800 400 300 200 第二位 C5 300 250 300 350 第三位 C2 350 100 0 100 第四位 C3 200 150 50 150 C2、C3受北面高层影响，压迫感强； C5、C6位于组团中心区，受高层影响较小； 受景观视野因素影响，同一平面的两端产品价值均高于中间产品； 350 100 0 100 200 150 50 150 800 400 300 200 300 250 50 150 洋房产品优劣势分析 景观优势 别墅资源 中心绿化团 地下车库 私密性受干扰 别墅资源 洋房产品分类 第一类 第二类 第三类 将洋房产品分为三类： 第一类:D1、D5单位产品； 第二类：D2、D6单位产品； 第三类：D8单位产品。 价格表形成——栋均价 景观位置价值： D5＞D8＞D1＞D6＞D8 （ D1产品受第一次推盘均价影响，实际价值排位第三） 产品附加值：依据赠送面积大小制定差异价格，产品赠送的面积越大，附加值越高； 产品自身因素：依据产品面积段大小合理制定价格，控制总价差距；； 朝向因素：东面产品与西面产品价差200元/平； 层差系数;花园洋房带电梯，鉴于3、4、5层使用电梯的频率高，故存在系数调差价格； 11920 11170 10770 9670 11470 价格表形成——层差处理 层差系数排位 层差排位 层数 层差系数 第一位 6+1 300 第二位 5 200 第三位 4 1